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第三节 城市房地产开发的过程 城市房地产开发是一项系统工程，是一项涉及人流，物流，资金流的复杂系统工程。房地产开发的基本程序，是房地产开发工作的主线。遵循这一程序是确保房地产开发取得成功的关键之一。房地产的开发过程大体上可以分为以下四个步骤： 一. 项目决策阶段 二. 项目准备阶段 三. 项目建设阶段 四. 租售与物业管理阶段 一. 项目决策阶段 房地产开发项目的决策阶段工作质量直接关系到房地产开发工作的成功与失败。在该阶段工作中，重 点包括以下几个重要环节： 1. 开发项目选定 项目要围绕着市场转，市场决定项目， 能否通过市场调研准确把握市场的发展趋势， 已成为项 目选择思考的重点。 2. 开发方案设计 在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需 求状况，购买行为，购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合自身资源条件，构思项目 建设方案。在确定项目建设方案的同时，还应根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指 标，确定项目开发规模和建设周期。 3. 经济分析 主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。主要进行项 目开发成本分析，现金流分析，财务净现值，动态投资回收期，内部收益率等指标的测算，以及对项目 进行盈亏平衡分析，敏感性分析，风险决策分析等几方面的分析评估。 4. 项目投资决策 在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资， 项目 建设周期，建筑技术，销售周期，资金筹措，收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的 项目及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略，技术计划，财务计划，管理计划，正 式进入项目的实际操作。 二. 项目准备阶段 项目准备阶段是指从申报项目立项开始，到具备开工条件前的工作阶段，重点包括以下几个环节： 1. 准备立项材料，申请立项 2. 根据城市总体规划编制项目建设规划 3. 申请建设用地 4. 组织设计招标，委托项目设计 5. 筹集开发建设资金 6. 动迁，拆迁 7. 办理相关通水，通电，通路，通讯，人防等手续，做到 “七通一平” 三. 项目建设阶段 项目建设阶段，主要指房地产开发项目的施工管理阶段。主要包括以下几个环节： 1. 组织施工招标，科学选择施工队伍 2. 组织施工监理招标，认真选择监理单位 3. 控制工程质量，施工进度，建设成本，妥善 处理施工中的各项索赔，保证合同管理的科 学性和有效性 4. 组织竣工验收与资料归档工作 四. 租售与物业管理阶段 开发商开发上一阶段完成后， 就进入市场阶段， 这也是检验开发成败的关键阶段。目前许多开发商都 委托世界知名的物业公司，销售公司参与销售工作。 在很多情况下，开发商为了分散投资风险，在项 目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实 了买家或使用者。 对于出租或出售两种处置方式而言，一般要根据 市场状况，开发商对回收资金的迫切程度和开发项目 的类型来选择。 第四节 城市郊区房地产大盘开发分析 所谓大盘，在不同的城市，同一城市发展的不同阶段或 者城市不同的区位， 其所定义的标准是有所不同的。目前在 理论界，对于大盘的界定还没有公认的标准， 大多认为：入 住人口达到该城市总人口的5%， 建筑规模大 （通常的说法 是：楼盘用地面积50万平米以上）， 以及在此基础上具有环 境优越， 商业配套设施完善， 交通地段合理等优势的大型居 住区。 大盘开发最早出现于广东， ９０年代初的碧桂园，祈 福新村是其中的代表者。 本节从以下四方面分析当今大盘开 发的现状 ： 一. 大盘出现的原因 二. 大盘的优势 三. 大盘所存在的问题 四. 政策建议 一. 大盘出现的原因 大盘出现的原因相对复杂，其中涉及到城市、政府、开发商、消费者和市 场等多个层面的因素 ，主要有以下几点： 1、城市 A. 城市化和郊区化进程的加快对大盘的出现有较强的促进作用； B. 城市老中心过度饱和，需要大盘分流城市老中心的压力； 2、政府 A