A-755-GW-080820-089-武汉-武汉金地京汉大道项目-结案总结@整体定位、物业发展建议.pptVIP

金地武汉京汉大道项目结案总结 A-755-GW-080820-089 良好的区位认知和规划利好，便利的生活配套与交通条件是地块最大的先天优势 项目位置——项目位于江岸区京汉大道义和巷南侧，汉口核心区，配套完善，周边商业发展迅速，市场潜力巨大； 区域特色——区域在城市总体规划确定的“汉口原租界风貌区”范围内，历史遗存丰富，近现代史迹和历史建筑密集，文物古迹较多； 未来规划——京汉大道规划中的沿线景观面和五个文化区的建设有利项目形象提升、聚集人气和完善配套； 主观认识——武汉人对项目地段的认知：城市中心、交通便捷、生活便利。 区域市场价格实现度高，为本案高价格的实现提供良好平台，但区域现有价格天花板仍低于本案价格突破线 小结——项目核心价值：城市高价值核心区 核心问题的提出——仍停留在区域内竞争，价格无法实现突破 市场机会的挖掘 市场现状－竞争格局 价值提升的可能性 功能转换的方向 在市场下降的大势下，我们对项目风险和价格实现的思考 从现有周边竞争项目来看，实现项目的高售价，必须突破区域内的竞争圈层 区域内的项目锁定汉口不同客户群，各有千秋，竞争激烈且难以实现高价 区域未来供应预判——城市核心区价值并不是绝对稀缺资源，不足以支撑项目高价格 周边出让地块的指标多为典型小规模高容积率项目，同时楼面地价相较而言普遍不高 市场机会的挖掘 市场现状－竞争格局 价值提升的可能性 功能转换的方向 在区域内找不到答案，我们在整个武汉的城市豪宅市场中寻找机会 武汉城市豪宅：从占有资源到追求高尚生活方式综合价值的豪宅皆有 挖掘城市中心价值和塑造产品是项目可能的方向，但这些还不足以支撑项目的价格 市场机会的挖掘 市场现状－竞争格局 价值提升的可能性 功能转换的方向 武汉现有市场上的普通住宅和传统豪宅价值开发模式均难以支撑项目高价格，需要新的思路 我们探寻国内其他一二线城市，城市中心小规模项目如何实现价格超越的发展模式 与其它一二线城市相比武汉市场上的公寓产品未拉开层级，顶级公寓还未出现 项目周边商业主要以临街商铺为主，价格实现高，销售情况良好 价格实现高和销售良好的商业，可以成为项目化解风险的方向之一 案例借鉴 小结：通过打造高端形象弱化超高层缺陷，分离出目标客户群是君汇港成功的关键 天津君隆广场小结 案例总结 整体定位的前提——结合项目、市场和客户情况，明确我们突破价格，赢得竞争的方式 其他城市类似项目的成功告诉我们，项目完全可能在武汉挖掘另一种区别于传统豪宅需求的客户 主力客户一：讲究物业档次与身份感，追求星级酒店配置的武汉乃至湖北奢侈占有型富豪 主力客户二：需要城市便利，享受高级物业服务，有社交圈层要求的高端商务客 跟随型客户：对项目价值和产品认同的投资客，多用于长线投资收藏或高端出租 我们的客户：武汉财富阶层，高端商务客和投资收藏客 物业定位：富人尊享的高端服务式公寓与商务精英生活的酒店式公寓结合的综合体 外部形象定位：从区域形象和建筑立面突破，形成老汉口新地标 内部形象定位：星级酒店般的奢华，艺术品般的精致，人性化的细节 滚石KTV、食尚坊、酒吧——项目周边已形成一定高端餐饮、休闲娱乐商业氛围 方案评价以符合项目特点的结构化标准作为评判过程，以核心目标为最终导向 方案评价的基础——①高层与小高层混搭方案 VS ②超高层双子塔方案 从两个方案的规划深化发展潜力来看，超高层规划能为项目提供更加可进可退的方案选择 方案评价定性分析总结 经济测算基础——由成本预算表中的固定项目和可探讨的变量项目展开的方案评价测算 测算的建筑面积： 方案①—18层高层12000㎡，31层高层48500㎡； 方案②—48层超高层双子塔60500㎡； 固有部分—商业面积10500㎡，地下室2层7000㎡，会所占其中2500㎡； 橙色框中室外工程，管理和不可预见费，财务费用受建安费用影响为可变量，其值可探讨和改动； 建安成本费取下限，除去不同方案的结构成本和施工成本以外，其它如外立面选材等标准相同； 财务成本假设10%年利率，半年产生一次，设定可根据自有资金量变动，产生财务费用不同。 不同自有资金量时，结合保本销售金额测算超高层和高层两个方案的可达难度与比较性 自有资金量在不同方案中对盈利能力影响的比较 销售速率在不同的市场价格年增长情况，不同方案盈利能力的扩展空间，抗风险能力比较 自有资金与销售速率恒定下，价格变动对盈利情况的影响 方案评价总结与最终方案选取 物业发展建议 物业发展建议总则 物业发展建议方向 外立面建议 户型建议 软性服务建议 硬件体系层面建议 物业发展建议总则 物业发展建议 物业发展建议总则 物业发展建议方向 外立面建议 户型建议 软性服务建议 硬件体系层面建议 城市豪宅的价值提升模式的选择 从团队技术能力和项目自身条件分析，项目在产品、服务、特色