2006年广州卓越建设发展有限公司秦丰广场策划书.doc

目录 第一部分 可行性分析 一、项目总体概况 6 二、法律及政策性风险分析 10 1、法律性风险评估 10 2、政策性风险评估 11 3、项目合作方式 11 三、市场初步分析 12 1、经济状况分析 12 2、消费能力分析 14 3、市场利好因素分析 16 四、规划设计要点 18 五、项目投资可行性分析 21 1、成本预测 21 2、税务分析 23 3、经济效益分析 23 3.1、项目总体收益情况 23 3.2、敏感性分析 24 3.3、盈亏平衡点分析 25 3.4、项目收益水平综合分析 25 第二部分 市场调研 一、 宏观状况分析 27 1、 市场现状 27 2、 房地产业发展前景及趋势 28 二、广州房地产市场状况分析 29 1、广州市商务楼盘特征 29 2、广州商务楼产品力分析 31 3、写字楼发展趋势和特点 33 三、RBD琶洲旅游商务区 二、项目整体概况 38 三、项目的资源整合 40 1、与城市规划前景的整合 40 2、与旅游资源的整合 40 3、与商业发展的整合 40 四、项目SWOT分析 41 1、项目优势分析 41 2、项目劣势分析 44 3、项目机会分析 44 4、项目威胁分析 46 第四部分 项目定位 一、项目市场定位 48 1、项目市场定位 48 2、定位依据 48 二、项目形象定位 48 1、项目形象定位 48 2、定位依据 48 三、档次定位 49 四、客户定位 49 1、客户情况导入 49 2、项目目标客户的类型 49 3、客户需求分析 51 4、最大化满足客户需求的策略 51 5、客户定位 52 五、产品定位 53 六、户形定位与布局 54 1、总体布局 54 2、商场布局 54 3、写字楼布局 56 七、功能定位 58 1、广场功能定位 58 2、商场功能定位 58 3、写字楼功能定位 58 4、展厅功能定位 59 5、会所功能定位 59 第五部分 项目市场策略 一、市场营销导向 59 二、营销策略细化 60 1、开盘阶段 60 2、推盘时机 60 3、推售原则 61 4、正式推盘必备条件 61 三、营销推广手段 61 1、灵活多样的付款方式 62 2、返租计划 62 3、直邮方式 62 4、物业管理特色增值服务设计 62 5、巡回展销会 63 6、网络联销 63 7、跨行业联合直销 63 8、事件行销 63 9、其他促销手段 63 四、价格策略 64 1、广州写字楼价格水平 64 2、定价原则 65 2.1、定价方法 65 2.2、 阶段租售计划 67 3、付款方式建议 68 3.1、销售单位 68 3.2、租赁单位 69 第六部分 项目推广策略 一、推广策略导向 70 二、广告推广诉求主题 70 1、广告诉求主题 70 2、分阶段广告诉求点 70 三、形象包装建议 71 1、租售中心形象包装 71 2、租楼中心内部包装 71 3、样板房形象包装 73 四、物业管理导入 73 五、SP促销活动构想 74 第七部分 广告推广计划 一、背景导入 76 二、推广策略 76 1、推广策略 76 2、推广原则 77 三、媒体选择建议 77 1、各主要广告媒体优劣势比较表 78 2、各媒体客户接触比率分析 79 3、各媒体主要表现任务 79 4、本项目媒体选择 80 四、各种媒体详细分析 80 1、报纸媒体分析 80 2、电视广告费用分析 82 3、网站费用分析 82 4、印刷媒体费用分析 83 5、公关促销活动费用分析 83 6、广告牌、车身广告费用分析 83 五、费用总计 83 六、分阶段广告推广计划 84 第一部分 可行性分析 一、项目总体概况 1、地理位置 该地块位于会展的正南面，与会展只是一路之隔，会展的辐射足以让该地块自豪；地块有着“琶洲小地王”之称，东边紧靠着有“大地王”之称的PZB1501地块，北面是新港东大道，西边是体育健身公园。黄埔涌紧贴地块的南面，江河之景尽收眼里。区域图如下： 2、地块现状 该地块用地面积为24862M2，规划建筑面积73925M2。地块尚未进行“三通一平”或“七通一平”，生地一块，但周边道路基本建设完毕，允以通车。四至情况如下图所示： 3、交通状况 琶洲地区的交通用地面积２．５平方公里，占该地区总用地面积的２４％，道路面积率居全国之首珠江水域特有的水路 名称 教育设施 广东商学院、黄埔技工学校、广东药学院、省轻工学校、广东教育学院、新龙中学、天平中学、何贵荣纪念中学、广州航务工程学校 医疗卫生设施 市第六人民医院、177中心医院、海军医院 商业设施 香格里拉大酒店、新港购物中心、新南方购物中心、金苑海鲜酒家、中洲中心、保利国际广场、国际交易中心 金融设施 附近有多家商业银行网点 市场 赤沙综合市场、 交通设施 附近有接近10条公共交通线路，地铁