东川康宸金江雅苑整盘操作策划建议专 案10.docVIP

东川康宸?金江雅苑 整盘操作策划建议专案 目录 第一部分 项目基础分析 第二部分 目标客户分析 第三部分 招商策划专案 第四部分 项目整体营销策略 第五部分 概念推广策划专案 第一部分 项目基础分析 项目基本情况 1、项目背景 项目位于昆明市东川区，距离昆明市区157公里，拥有人口30.2万人，国土面积1858.79平方公里，区域内平均海拔1280米。由于东川地处云贵高原北部边缘，属川滇经向构造带与华夏东北构造带结合过度部位。南北最大纵距84．6公里，东西最大横距51．2公里东川境内为世界深大断裂带，地质侵蚀强烈，形成典型的深切割高山峡谷地貌，加之境内气流、降雨、土壤、植被等方面的差异，形成了典型的一山分四季、十里不同天的立体气候。 十分丰富旅游资源，具有多样性、立体性、美丽性、变异性等特点2003年东川区在成为“中国唯一零税区”后大量招商引资，城区发展迅速。城市面积增加迅速，高楼拔地而起，在东川城区内，人潮攒动，商品琳琅满目，东川的两大主要街道凯通路（原名：新村路）古铜路分别在2006年和2007年改造通车，其余七条街道也进行了不同程度的改造。地面上目前为拆迁和待拆迁的住宅和商铺。 项目规划 居住部分：设计师利用地形的高差，从竖向上将居住功能与商业功能分开，使居住建筑虽与商业建筑紧邻，却能闹中取静，居住环境自成一体的优雅居住空间。为了更好地提升居住品质，设计师利还用住宅单元的拼接围合形成了居住区的中央景观区，极大地提升了居住部分的宜居环境。 商业部分：设计师结合地块的主要出入口布置了城市广场，城市广场能聚合很大的人气，也能提升商业建筑的环境品质，。设计师在地块内部的中心地区布置了一个区域内广场，它与主入口前的城市广场形成一条轴线的两个节点，具有把城市广场的人流引导到地块中心来，再次把人流分散到地块内的各个商业区。 5、经济技术指标 1 总用地面积 40343平米（60.51亩） 2 总建筑面积 159758.28平米 3 商业建筑面积 54492.28 4 居住建筑面积 105266平米 5 地下车库 10995平米 6 地下停车位 392个 7 建筑占地面积 21986.9平米 8 建筑密度 54.5% 9 容积率 3.96 10 绿化率 35.5% 项目SWOT分析 优势： 1、位置较好，项目北面临近城市主干道古铜路。 2、体量较大，可以集成规模优势。 劣势： 1、位置较偏，离城市中心有一定距离。 2、周围商业氛围气氛不浓。 竞争： 东川区2009年廉租住房总共建设2 200套，大量的廉租房给东川的房地产住宅市场带来巨大影响。 东川区的整体商业氛围不高，再加不少纯商业项目的招商和出售，给项目的商业带来一定压力。 机会： 项目毗邻东川特区建材城，可以考虑做一个大型的整体建材市场，和特区建材城共同放大市场。 项目的一面毗邻东川城市湿地公园——石头公园相邻，可以把它做为住宅的一个卖点。 3、东川地区GDP连年增长，城市逐渐向西发展。 竞争对手分析 1.1锦绣园 该楼盘位于团结路东川一小对面，该楼盘优势（周边配套完善；东川一小；区人民医院；银行；通讯；钻石年华；新华书店）分布周边。靠团结路这栋已经售完，后面一栋现在已经是现房销售，剩下东西方向的一排房子在售。户型主要以60-100㎡为主，现均价在2500左右，预计2011你6月30日交房。 1.2天宁国际（纯商业）万平方米，该将建成商业街、 1.5 玛瑙城（商住） 该盘位于凯通路北延线50m处市区北面，距市中心约1km，总占地18000平方米，由商业和住宅两部分组成，商业部分有亲水情景商街、美食餐饮等，住宅部分主要有多层大户和精品小户两种物业类型。项目将以“一站式”服务为目标，打造东川一个集休闲、娱乐为一体新兴购物街。而借助项目“玛瑙城”的案名焦点房地产网，项目也会引进一些珠宝业态，作为项目商业的支撑。位于，占地16亩，总建筑面积约16000平米。景观设计可游可观，是一个以购物、商务、休闲、娱乐、美食、居住为一体的商业街。九寰大道二期 商场名称 位置规模 经营布局 经营情况 租金期间 泰隆商场 一楼：主营服装，皮具鞋子、、药店、银行、电器通讯、 二楼：溢百佳超市、东泰家具、西岸美食工房 经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，以中低档消费品为主，一般 一楼：100-120元/㎡ 二楼：15-20元左右/㎡ 铜都商场 大约有200多间商铺，主要经营低端的服装、鞋，各种日用品 良好 租金平均价格在45—80元/㎡ 金地大厦 一楼：经营服装、通讯、电玩动漫 二楼：红天源美食、舒雅窗帘 差 一楼：50-140元/㎡ 二楼：25-30元/㎡ 百货大楼 一楼：健之佳药店、本田摩托、珠宝、百大超市、手机通讯