盛合项目全案策划.docVIP

前 言 最好的策划方案，没有开发商的认同，只是一纸空文；策划方案运做的效果，关键在于开发商和代理商的配合与沟通。所以我们建议一切的策划方案需要双方多次的磋商和沟通，对市场、对项目、对项目的运做思路达成充分的一直，才能最后确定。 竞 标 说 明 武汉新鸿泰房地产代理有限公司谨向武汉新阳光房地产开发有限公司呈交此“竞标提案”。现将有关标书文本内容说明如下： 一、我公司制定本标书，仅依据贵公司11月16日提供的邀标书之“招标文件”所载资料，并结合我公司对本项目背景的初步了解，和住宅开发、经营、销售的专业化程序完成，其论证结论均为建议。如我司能进一步了解本项目规划设计精髓和发展商经营思路后，对方案再行调整与落实。 二、我司在仔细研究贵司邀标书后，为了体现我司对本项目的理解深度和项目策划的完整思路，故在行文上，并未完全如邀标书之“议标内容”所述的顺序来制作，但所需内容均融入本提案各项中。 三、本竞标书由于时间原因，很多观念未能尽情阐述，如贵司有疑虑可直接向我司市场部咨询。 第一部分 市场调查 一、项目周边环境调查 （1）自然环境 项目紧挨着汉正街小商品批发市场，南面紧邻沿河大道，西面是一些破烂民房，观感较差。东有山景（龟山）、水景（汉水）可观赏。但由于山不大，水不宽，景色的观赏性有限。周围较为嘈杂，噪音较大。 （2）人文环境 因项目紧邻汉正街，区域内的生意人较多，人员流动性大，且多为外地人口。因此，该区域人员构成较复杂，人文环境较差。 （3）社会环境 →交通 项目紧临沿河大道，交通情况较好。距离武圣路约2分钟路程，有多条公交线路37路 56路 502路 507路 569路 579路 592路 708路 725路通往武汉三镇。因路况不好所以交通显的较为拥挤。 →社会配套 本项目所处地块为武汉市最繁华的商业中心，周边社会配套有自身的特点。 购物：因本项目为武汉市商业中心，周边主要以各种专业市场为主。如汉正街小商品批发市场、利济路电子市场、桥口商场、家乐福超市等。； 教育：中学有武汉市第五十九中学，二十九中学，十五中学，小学有天一小学，外语培训学校； 医院：医院有武汉市第一人民医院和第四医院，其它是社区内的小诊所，及各大药房的分店； 娱乐、餐饮：当归大酒店、亚酒、长江大酒店等。不过都在利济北路和桥口片 金融机构：建行、工行、商行、农行、中国信合分行等； 邮政、电信：位于武圣路的电信局、利济路的电子通讯市场； 从以上的环境可看：整体环境不理想，对项目开发没有较多的有利因素 二、写字楼及住宅市场调查 （一）区域市场概况 本项目所在地块为武汉市繁华的商业中心和传统的小商品集散地，目前在售的项目不多。竞争仍然激烈。 根据本项目所处地理位置和区域市场特点，我们对相关的房地产市场进行了划分，主要在“崇仁路-----中山大道-----民族路----沿河大道”所圈定的范围内。 A. 写字楼市场概况 写字楼市场98年以来发展很快，汉口地区主要集中在三条线上：以武广、世贸为中心的解放大道沿线，以江汉路、佳丽广场等为中心的中山大道沿线，以招银大厦、建银大厦、瑞通大厦等为中心的四干道金融一条街沿线。目前以金融一条街沿线写字楼出租情况最好，但武汉市写字楼整体销售情况不佳，而汉正街地区本身并未出现纯写字楼。因此，我们着重对汉正街周边的一些写字楼做重点调查。 结合以上情况，我们了解到目前在本区域写字楼市场情况如下： 表一： 楼盘 名称 地理位置 开发商 总规模（㎡） 租售价格 入住情况 世贸 大厦 航空路 武汉世界贸易大厦有限公司 10万 售7000元/㎡ 租45元/㎡起 60% 武汉 广场 航空路 武汉华信房地产开发公司 8万 4480元/㎡起 租43元/㎡起 55% 长江 大厦 武汉汉口沿江大道民权路 武汉交通发展公司 2．5万 4500元/㎡起 租31元/㎡起 40% 汉华 公寓 汉口中山大道228号 武汉汉华房地产开发建筑有限公司 2.1万 2480元/㎡起 期房 B. 住宅市场概况 下表列出了汉正街地区目前在售项目的基本情况 表二： 名称 银丰富苑 汉正花园 汉华花园 银邦大厦 军威商城 银洲公寓 地点 汉口利济南路12号 汉口多福路 中山大道228号 中山大道287号 汉正街汉中路 崇仁路 规划形态 1栋高层28层 2栋25层 1栋12层 1栋28层 1栋8层3区 1栋12层 平均单价 （表价） 2850元 2650元 2500元 3040元 1988元 2450元 销售率 50% 多层售完 高层40% 20% 60% 15% 75% 销售时间 2000年底起售 2000年初起售 2002年3月起售 1998年 起售 2002年3月起售 1999年9月起售 工程进度 现房