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不动产估价习题 收益还原法 例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。 例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格 。 例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。试评估建筑物价格。 例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。已知该 房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。 例题5：现有砖造二层楼出租。已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金 为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。土地还原率为6%，房屋还原率为7%，定期存款年利率为管理费为年租金的3%，年保险费为1000元，年维修费为7460元，有空房损失费。试求房地价格，地价及房价（房屋现值）。 例题6：某公司于1990年11月以有偿方式获得一地块50年土地使用权，并于1991年月日1月在此地上建成建筑物，当时造成价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，土地面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前 该建筑全部出租汽车，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米为30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每平方米为20元，需支付的年管理费为同类建筑每年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%，试估算1994年月11月土地使用权价格 。 例题7：有一新建成的二层办公楼，总占地面积为400平方米，建筑面积为420平方米，单位建筑面积造价为1800元/平方米，一层有4个房间，二层有6个房间 ，每个房间使用面积为26平方米，出租情况如下表。据市场调查，该类物业平均入住率为80% ，该楼目前的租金标准属正常水平，在出租经营中基本的费用有土地使用税4000元/年，房产税3000元/年，保险费为2000元，平时的物业管理成本（环境保护，维修等）为25000元/年，建筑物的还原率为12%，土地的还原率为10%。评估该幢楼房所占用土地的价格（房屋耐用年限为40年，残值率为5%0。 楼层 房间号 使用面积 平方米 租金（元/平方米.月） 备注 一楼 1 26 6500 已租 2 26 6500 已租 3 26 6500 已租 4 26 6500 待租 二楼 1 26 6000 已租 2 26 6000 已租 3 26 6000 已租 4 26 6000 已租 5 26 6000 待租 6 26 6000 待租 例8：某市区加油站对外出租的年租金为50万元，经调查，周围相似规模、经营条件的加油站对外出租和正常年租金为48万元。出租方承担：税金为年租金的17. 5%，管理费为年租金的3%，出租空租时间为半个月，维修费为房屋现值的1.5%。该加油站房屋重置价为30万元，耐用年限为50年，土地使用权剩余年期为35年，房屋残值率为房屋重置价的5%。设备及其它固定资产重置价0 70万元，耐用年限为20年，残值率为其重置价的2%。该加油站已投入使用5年。另据调查，该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%，房屋还原率为10%，该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%，保险费为房屋和固定