浅议房地产行业的资金管理.docVIP

浅议房地产行业的资金管理 财经界.2009.10噩噩疆留噩噩草草董事瞌黯撞撞噩噩商浅议房地产行业的资金管理上海山东齐鲁实业总公司路遥摘要:在房地产的财务活动中，资金始终是一项受广泛关注的资产，而资金管理更是其财务管理的核心内容。由美国次贷危机所引发的世纪性金融危机，给世界经济一重创，也再次见证了;资金是房地产的血液;这一定律。如何保证足够;血液;的输入，如何保持健康;血液;的循环，如何实现新鲜;血液;的再造，是房地产行业财务管理工作的核心和目标。关键词:房地产行业财务管理资金管理忡一、血液输入与健康循环制，即对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目房地产行业最大的特点是高风险、高杠杆和高税负。房地产成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项企业开发项目资金来源主要是自有资金、借入资金和销售回笼资目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。金，这三部分资金大约各占三分之-。房地产企业的自有资金是房地产开发项目的成本控制主要分以下几个阶段:一是项目否充足在一定程度上反映了该企业的规模、实力与发展潜力，另策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进外自有资金的充足度还影响了企业借入资金的规模，例如目前银行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是行办理房地产项目贷款一般要求自有资金占项目投资总额的项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在759岛以上，35%甲509毛。房地产企业的借入资金是自有资金的有效补充，也是一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成房产开发项目资金来源的不可缺少的部分般通过银行和非银本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作。四是招投标与合同治行金融机构借人，由于房地产企业项目开发的周期性，借款期限商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本-般在三年左右。-当然，知名度较高的房地产企业可以利用品牌管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括:编制或修订成效应通过更多的渠道，采取不同的方法去吸收外来资金。例如浙本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图江绿城中国就是这方面好的个案。纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控2009年4月，浙江绿城中国控股有限公司发布公告称，已与制对象:详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格现场签证程工商银行达成一项信托融资计划，初始信托资本最高为19.83亿序;注重合同的修改和补充工作o六是结算阶段的成本控制。房地元人民币，其中工商银行将至少担负其中85%的资金金额。这笔产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。信托融资将用于投资房地产项目，此举将大大缓解绿城当前紧张如果房地产开发企业采用甲供材模式进行项目开发的，应该的资金链。同时通过各种有效的财务方法盘活资金，分担风险。严格控制各类建材采购数量，尤其是三大材的采购，减少存货数2∞9年4月21日，绿城中国发布公告，表示希望以八五折的对量，加快资金周转率。首先，把好采购关，在保证项目建设安全的价提前赎回本该于2013年到期的4亿美元高息票据。八五折前提下，尽力压缩整体采购成本。其次，严格按照工程施工进度，的开价令九成投资者满意于获利退出绿城以;意料之内;的姿态进行采购。再有，可以利用采购环节的各种的信用模式，减少短期轻跃;债券门;。截至5月4日纽约时间下午5点，4亿美元高怠的资金支出，但财务部门-定要加强管理，不要因小失大，给企业债券总额的89.729毛持有人己有效交付票据，91.88%的持有人同造成不必要的麻烦。意修改债券契约。虽然距离要约收购的最后期限(5月19日)尚有协三、提供特色服务，增强竞争力时日，但这已经意味着绿城提前清除了违约风险，绿城此次提前房地产项目开发的成败，销售成绩是唯一的检验标准。制定赎回离息票据可以为公司带来更自由的融资方式Q已经通过信合理、有效、盈利最大化的销售营销策略是房地产项目开发成败托计划等模式降低负债比例的绿城中国，6月23日再次发布公的重要环节，也是项目开发后期保障项目资金需求的重要来源。告，宣布授予包括绿城中国的附属公司、联营公司及共同控制实成功的销售不仅可以实现项目开发的利润，而且满足项目后续建体的若干雇员将近4737万股购股权。按照每股II港元的价格，设的资金需求Q因此，房地产企业可以创造性的实施各类增值服绿城中国将内部融资5.21亿港元，这也是绿城兑现降低负债比务。例如房产公司可以与具有多年房地产行业销售经验的营销公例之后，第一次非负债融资。除了在资本市场的运作，绿域地产还司达成协议，通过举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售从银行获得了2∞亿元授信，全部是项目贷款。作为绝大多数的中小房地产开发企业对外融资的主