住宅项目(宁南8号地块项目可行性研究分析报告.doc

宁南8号地块项目可行性研究分析报告 目录 总论 3 1、项目概况 3 2、经济技术指标 3 3、研究结论及建议 4 正文 5 第一章 南京城市住宅市场分析 5 1、城市区位优势分析 5 2、城市经济状况 5 3、城市规划的发展趋势 7 4、南京近年房地产市场发展综述 8 5、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平 9 6、房地产调控政策分析及预测 9 第二章　项目市场研究分析 13 1、区域住宅市场分析研究 13 2、区域市场发展分析 13 3、临近板块互动影响分析 14 4、区域内产品供应分析及未来供应预测 15 5、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估 18 6、区域市场客层特征描述 21 7、项目SWOT分析 21 8、区域重点楼盘研判 23 第三章 地块分析 27 1、项目开发背景 27 2、项目宗地位置 27 3、项目宗地现状 28 4、项目周边社区配套 29 5、项目周边环境 31 6、项目周边大市政配套 31 7、项目市场价格初步判断 32 第四章　项目定位分析 34 1、项目产品定位 34 2、项目目标客层定位 35 3、项目价格定位 35 第五章　项目开发计划 38 1、项目规划情况 38 2、项目建设进度计划 38 2、项目销售计划 39 第六章　项目投资分析测算 40 1、成本预测 40 2、税务分析 40 3、经济效益分析 41 4、各阶段利润体现 41 5、项目敏感性分析 42 6、项目资金安排计划 42 7、项目盈利能力分析 43 第七章 可行性研究分析结论 44 总论 1、项目概况 本项目地块位于雨花台南共青团路与纬九路交叉的东北象限，是南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。 基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。 项目地块占地约14.76公顷，为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。项目总建筑面积约21万平方米，规划有小高层住宅、商业用房、会所和小学。 2、经济技术指标 项目 计量单位（平方米） 总用地面积 14.76公顷 总建筑面积 262283.23 其 中 地面 206614.73 地下 55668.51 容积率 1.4 覆盖率 17.49% 绿地率 39.43% 总建筑面积（不含小学） 245713.23 地上总建筑面积（不含小学） 191324.73 其 中 住宅建筑面积 182095.39 会所及物管 2583.47 商业 6645.87 半地下建筑面积 14957.09 地下建筑面积 39431.4 小学总建筑面积 16570 其 中 地面 15290 地下 1280 机动车总泊位 1440 其 中 地面 200 地下 1240 自行车库总泊位 3300 总户数 1610 3、研究结论及建议 市场发展趋势稳中有升，项目开发前景有保证。 目前南京市房地产市场发展良好，楼盘价格处于稳定上升阶段，未来两年板块一线楼盘价格预期在6500-7200元/平方米区间，板块房地产市场需求量与价格均在平稳走高，宏观市场适合本项目的投资。 项目应定位在板块内高档、南京市中高档楼盘。 宁南地区属于南京市房地产中高档区域，且项目地块本身也适于发展高品质楼盘，因此，建议将产品打造成板块内高档、南京市内中高档楼盘，从而赢得一定的市场份额。 项目盈利能力 根据初步成本效益测算，项目有较强的盈利能力，项目运作期毛利率为28.23%，投资年净收益率为6.31%。 分期开发、融入社会资金 初步估计2007年的资金需求在2.3亿左右，建议项目可以分两期滚动开发，并采用融资的方式，引进多元化投资主体、如银行、基金、信托的资金支持进行项目运作，以实现资金良性运作，降低项目风险系数。 做好成本控制 从项目的敏感性分析中可以看出，成本的变化对项目的投资收益有较大的影响，因此建议在项目开发运作时，做好项目开发成本的控制，从而达到收益的最大化。 正文 第一章 南京城市住宅市场分析 1、城市区位优势分析 南京市是江苏省古都，长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。 1.1南京是长三角经济带的重要一极 商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡 1.2 南京是南京一小时都市圈的核心城市 南京都市圈是