如何做一个成功的开发商.doc

如何做一个成功的开发商 ? 纵观中国房地产的市场化进程，10余年来各路英雄如过江之鲫，乱纷纷你方唱罢我登台，开发商从一个板块杀到另一个板块，从城市中心杀到郊区，从地方杀向全国。大江东去，有的人奇迹般崛起，又泡沫般消失；有的人在偶然中成功，又在必然中越走越稳；有的人昨天还是名不见经传的后起之辈，转眼已是业界举足轻重的选手；有的人却恰恰相反，正悄悄退出历史的舞台。市场经济的规律告诉我们：永远有新生，永远有死亡。那么，在这新生与死亡的轮转背后，在成功与失败的交替背后，有没有经验和规律可循呢？? 战略至上? 今天的房地产开发早已不是一般意义上的盖房子、卖房子了，逐渐呈现出的大盘化、郊区化发展趋势，是房地产竞争的必然，也是市场行为与城市化进程的合拍。如果是城市中心区的小盘，说实话只要产品到位，账算得过来，有一两个新鲜的卖点就够了，策划的意义也显得不那么重要，但如果是像华南板块这样的地方，或者像几年前同属广州番禺但稍偏北一点的洛溪板块，发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那么项目的前期策划，可以说就是生死攸关的事情了。? 有句英格兰谚语说：对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。由于房地产业的特殊性，策划与之结下了不解之缘。策划也随之体现为不同的分工，比如营销策划、广告策划等等。在诸多策划中，我认为，战略策划是第一位的，它是项目成功运作的源头，是决胜先机之所在。简单地说，就是为项目开发制定出科学的航海图，战略上有了谱，任凭风吹浪打都不会迷失方向。? 所谓战略，就是要回答项目企业所面临的四个基本问题：我是谁？我从哪里来？我现在在哪里？我要到哪里去？? 我是谁？古人云：“知人者智，自知者明；胜人者有力，自胜者强。”企业在项目运做之前必须对自己有一个客观而全面的认识，知己知彼，方能百战不殆。许多开发商忙于项目的实际运营，常常忽略了对自身的分析和把脉；而策划人刚好相反，所谓旁观者清，我们搞策划的基本内容之一就是首先帮助开发商或企业家解答“我是谁”的问题。? 我从哪里来？这个问题是要搞清楚企业的发展历史，以及企业长期积累下来的企业文化和机制，从而使企业能够更好地对自身的优劣因素进行扬弃，轻装前进。同时，了解自身历史，也可以更加清楚地确定自己的核心能力和潜在优势。? 我现在在哪里？就是企业要对自身的现状和所处的环境有一个准确的分析和认识，从而有的放矢地确立自己的战略方向。? 我到哪里去？在前面三个问题搞清楚之后，就可以来确定企业和项目战略定位的问题了。这也是令许多企业家头疼的问题。这个方向和目标把握不好，就好像把成功的梯子搭在了错误的墙上，注定要陷入困境。? 举个例子，中国民营旅游业的第一旗舰杭州宋城集团曾经是工作室的服务客户。这家企业1996年正当全国的主题公园市场一片萧条的时候，以再现《清明上河图》的宋城一炮而红，很快又兴建了第二个规模更大的主题公园杭州乐园。这个杭州乐园集旅游、观光、休闲、娱乐、度假为一身，可谓应有尽有。但这种大而全的定位很快带来了问题，不同需求、不同层次的消费者来到乐园里有些眼花缭乱，从某种意义上说，多主题等于无主题。项目发展的下一步往哪里走，当局者迷，宋城集团老总也有些看不清楚了。? 本工作室介入咨询以后，指出了杭州乐园所面临的胡子眉毛一把抓、十个手指按跳蚤的困境，并且根据消费者需求的普遍规律重新梳理了杭州乐园的资源，为宋城集团在战略上指明了方向。按照工作室的理论，在杭州乐园的多主题当中，其实暗含着从旅游到观光，到休闲，到度假，再到居家的一个循序渐进的过程，最后的底牌是房地产，也就是工作室的泛地产理论。故而，地处郊区的杭州乐园就不仅仅是游乐的概念，不仅仅是一个乐园，而是在泛地产的舞台上不断丰富的一座城市，“一座飞进未来的城市——天城”。后来的实践证明，宋城集团这种别具一格的景观房产很快引领市场潮流，把杭州城地产业搅得风风火火。? 在泛地产理论的引导下，宋城集团的发展又上了一个台阶，可以说工作室的介入是战略的介入，按宋城集团老总的话讲：“我们是一个原子核，工作室为我们发射了一颗中子，使我们的项目和企业有了原子核裂变的效应”。时至今日，宋城集团在旅游休闲业和房地产业的道路上，已经与当年不可同日而语了。? 由此可见，战略问题是企业发展过程中关键的一跳，也是一个项目开发前的必修课。但在实际运作中，由于战略通常不是一种连续的行为，常常不能引起企业的足够重视。但战术上错了还可以重来，战略上错了就免不了要全军覆没，这也是为什么说有的房地产项目还没开工，其实就已经死了。对于发展商来说，在项目还是一张白纸之前，其战略层面的内涵和意义不可不察；越是大的项目，越需要战略的支撑。? 永无止境的理念创新? 在过剩经济时代，最稀缺的资源是创新，而一切创新中，最根本的还是观念创新、理念