扶沟项目可行性研究报告.docVIP

2013年8月日 地块较大，能够做成有规模有品牌效应的大盘。 地块自身资源条件欠缺，目前周边配套支持力不足。 因此，项目需要通过专业的定位、包装来发掘、塑造项目更多的卖点，使其市场竞争力得到进一步加强，同时，我们更应抓住项目开发的契机，实现项目经济效益与品牌效益的双丰收。 三、项目准入结论 （一）开发速度建议 扶沟房产开发已经开始进入快速发展阶段，开发商面临的开发黄金期将持续3-5年。因此，建议加快本项目的开发建设速度，尽快完成拿地、建筑施工、入市销售的相关环节操作，以尽快进入后期的资金回笼阶段。 （二）开发指导思想 ● 就地块本身特质而言，本项目作为大型综合小区，应坚持特色与个性，强调与周边楼盘的差异，并以此形成自身特色，以差异化竞争来取得市场优势。 ● 针对目前项目所在区域已经有众多新项目即将入市，因此，未来的2-3年板块区域的地缘价值将会被迅速提升，待本项目入市阶段，将会坐享区域即成的多重优势。 项目准入结论： 本项目若要实施开发，将会有两种开发实施途径： 1、如若要在当前市场形势下开发销售，建议产品的定位方向以低总价、中小户型产品入市，针对一次自住型购房客户和用于改善型购房的客户进行开发。 2、先取得土地开发权、搁置开发计划，待到周边配套及资源、条件成熟时再实施开发计划并推出销售，以保证地块价值和利润的最大化发挥。但此方案对周边建设的依赖性强、存在周边完善时机的不确定性；并且对日后开发的时间点难以把握，风险系数较大。 第四部分 项目定位 一、整体定位 本项目地块处于扶沟县城东南范围内，位于城结合部，周边房产开发项目数量不多，且市场影响力有限，但随着城市规划向南、向东发展的方向，未来该片区将吸引更多品牌开发企业进驻这一区域。 本项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代提供适度产品，并非面向高收入者的高端产品，因此项目在整体面貌上应以中等档次入市。但在项目内部，可视地块条件和开发时机打造档次上有一定范围差异的产品，或待项目开发到一定阶段，根据市场需求和品牌认知度的更新而推出较高档次的产品。 项目周边多以低档小区为主，对周边的市场带动有限，市场反应稍差，因此，要吸引本区购房者或者拉动外区购房者，并与周边楼盘竞争，就必须提升项目物业素质，增强项目本身的市场竞争力。避免同质性，提高项目品质是我们最需要关注的方面。根据板块内其他情况来看，本项目定位中档为佳，这样不必担心过于高档受到国家政策抑制和有限的高端市场，也不必担心由于低端而受到品质方面的怀疑。 初步的整体定位： 城市区域核心的自由主题社区 城市向南，生活向上。 都市时尚新生代精英的梦享领地 诠释一个理念： 彰显都市生活品质、整合城市生活要素 聚焦一个时代： 面向城市新生代精英，立足社会中青年阶层 弘扬一种风格： 精神上自主独立，多元化、多方位的生活方式 创造一个符号： 新城市生活的典范，未来居住模式的领跑者 主力客户群： 核心客户群：周边区域的企、事业、新都市人 (农村进城人群)，包括企、事业/公司的普通职员及中层领导、商业/服务业的职工等。 这部分人群的收入来源稳定，收入水平中等或略偏高，有一定的购买能力，也有较强烈的置业倾向，对目前的居住环境不满，对生活的便利性要求较高，本项目地的交通和产品优势将对他们有较强的吸引力。 扩散客户群：公务员和事业单位工作人员，专业技术人员，包括教师、律师、医生等。 这部分人多来自于市内的其他区域，多为两代人居住，有一定的经济基础、收入相对稳定、强调收支平衡，对项目的地理位置、生活成熟度、教育配套等因素较为看重。 边缘客户群：其他区域财力充足的投资者，欲等待物业升值或将之出租给他人居住。 这部分人往往收入较高但波动较大，有较强置业意愿，支付能力强；谨慎保守，决策理性，精打细算，购房时注重实用性和经济性，在事业到达一定阶段、资金积累充足时才考虑置业。 三、产品定位 项目产品线组合 根据区域规划设计要点，结合本项目的用地性质，可基本确定本项目的功能定位为：以满足居住为主，同时兼容商业配套、教育功能。 ；对于商业配套服务功能而言，将小区 高层+小高层的社区效果图 纯高层社区效果图 高层+小高层社区效果图 纯高层社区效果图 2、产品组合模式比较 产品组合应考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体。 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。 合理组织人流、车流、安全防卫。 由于项目所在地块处于311国道边，一定程度受噪音的影响。 精心设置建筑小品，丰富和美化环境，应与项目的地势规划相融合，保证发挥其功能性、装饰性及分隔空间的作用。 组合（一）的产品类型更加趋于多样化，整个社区包含了“高层、小高层、洋房”三