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* 商业计划书 李义春 博士 136010 36373 北京现代华清材料科技发展中心 董事长 涿鹿科技园孵化器有限公司 董事长 国家级科技成果孵化园区 工业地产的兴起 近年来，随着经济全球化、产业价值链的不断分解、以及空间专业化的加强，一种新的空间经济发展理念——“工业地产”在我国主要开发区逐渐兴起，传统的工业开发区面临着向工业地产的战略转型。 同时，国内一些大型的投资商和房地产开发企业意识到住宅地产、商业地产受限于土地储备、开发周期、宏观调控的影响，业务经营具有间断性，必须寻求可持续的经营业务，动作较快并有较强实力的企业已经把目光瞄准了工业地产，开始在全国范围内寻求合作项目，国际地产巨头也开始涉足国内工业地产领域。 工业地产的兴起是城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及城市政府规划引导的必然结果。工业地产反映了新经济理念，区域经济崛起、产业结构的升级。 工业地产典型案例1： 联东U谷·北京金桥基地项目 整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施。至2010年底签约企业约500多家，其中包括多家世界500强企业。 工业地产典型案例2： 上海医谷现代商务园 医谷规划共计43套独栋写字楼，每套面积都在1016-3315平方米之间，均为4层，如此的空间体量刚好做适合中小型医疗医药行业的总部，或者是大型医疗医药企业在上海的研发中心或区域总部。 园区的规划比较灵活，打破常规的布局和曲线道路设计使园区空间更加人性化；车库全在地下，留出了大量地面公共空间；内部的休闲小径和水面增加了园区的灵气。 医谷内部有5300平米的配套综合商务中心，可提供的服务包括餐饮、购物、休闲健身及其他一些公共的服务，比如银行、邮局等。 工业地产的商业模式 产品形式：倡导独栋的概念，具体的产品形式有独栋、双拼、多联等。 面积：建筑单体建筑面积多在1500－3500平米左右。 层数：层数以3-4层为主，最高达6层。 环境：景观环境优美，较多的开放休闲空间，北京硬质景观较普遍，上海多滨水空间。 配套：主要有职工食堂、零星商业、休闲健身等，相比国外差距较大，配套设施很多尚在规划中。 客户需求：国外多看重环境和配套，国内多看重位置和机会（优惠政策等）。 经营方式：与国外以出租为主不同，国内目前经营模式以出售为主。国有土地使用权50年，可办理独立的土地证和产权证，工业土地性质。 工业地产与传统开发区发展模式的区别 传统开发区发展模式 政府主导，主要采取“租地卖地、税收分成”开发模式。受投资规模以及运营机制的影响，基本采取“建设一片、开发一片”的滚动开发思路，导致区域集聚效应差，土地利用效率偏低，单位土地产出与产业带动作用不明显。 工业地产发展模式 企业主导模式。采取的是 “大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的商业模式，则更容易形成产业的空间集聚，加快开发建设速度，增强对区域经济的辐射效应，促进区域产业联动。 因此，要加快工业地产的发展，首先需要各级政府从战略高度重视，其次要出台政策文件、制定工业地产综合开发行动计划，尤其要鼓励打造工业地产产业链，形成工业地产的集聚效应和区域辐射效应，同时要从开发区的开发机制入手，打破制约工业地产发展的瓶颈，促进工业开发区由政府主导模式逐步向企业主导模式转变。 科技成果孵化园区的概念 科技企业孵化器是一种新型社会经济组织，20世纪50年代发源于美国，其主要特征一方面可以为在孵企业进行商业化战略发展或原创型开发提供短期、廉价使用的物理空间；另一方面具有能够为在孵企业提供公共服务与创业咨询的运行体系。主要包括： 满足小型企业创办所需的基本服务，包括绝大部分硬件设施和少部分软增值服务 较深层次的软增值服务，诸如咨询、资金、市场开发、信息、人才培训，以及与外界的交流等 公共服务，如邮政、银行、律师事务所、企业咨询、评估、生产力促进中心、科技投资公司、中小企业担保公司、信息中心、ISO认证中心、技术产权交易中心、中小企业服务中心、专利事务所、人事代理机构、会计师事务所及餐厅、商店等 中国科技企业孵化器的发展历程 科技成果孵化园区在高新技术产业中的作用 科技初创企业聚集地：2009年在孵企业50511家，其中： 研发投入173.9亿元；申请专利4.1万件；获得财政资助67.7