某海外房地产项目开发风险分析.pptxVIP

某海外房地产项目开发的风险分析研究生 XXX指导教师 王幼松教授2015年5月目1选题背景及研究方法2文献回顾与综述录3案例项目介绍4案例项目风险评估5案例项目风险控制分析6结论与展望1选题背景及研究方法2文献回顾与综述3案例项目介绍4案例项目风险评估5案例项目风险控制分析6结论与展望01选题背景01选题背景01选题背景01研究方法01论文结构1选题背景及研究方法2文献回顾与综述3案例项目介绍4案例项目风险评估5案例项目风险控制实证分析6结论与展望02文献回顾与综述1选题背景及研究方法2文献回顾与综述3案例项目介绍4案例项目风险评估5案例项目风险控制实证分析6结论与展望案例项目介绍03规划、效果图0303地域决策 进入模式03?优 点缺 点???独资投资人拥有完整的自主决策权避免了与合资者之间的摩擦及管理上的难题母公司的经营战略可较好得到延续企业的知识产权和商业机密有保障经营成果及利润可独享资源投入大，经营风险高与东道国的社会和文化差异较难克服陌生的法律政策环境易导致投资周期 较长经营活动可能收到东道国政策法律限 制??合资投资周期可能较短资源投入小，经营风险低对东道国法律政策及社会文化环境有较深 认识易克服与本土企业之间的摩擦与合资者易现摩擦，导致管理难题经营决策权不完全拥有以致效率低下难以延续母公司经营战略易致商业机密泄露 进入模式03综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才03规划与产品设计定位：国际度假、养老圣地，新加 坡美丽后花园产品：高层洋房73~141m2二房三房为主；公寓37~69m2一房二房为主配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池开发销售计划03年 限 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年合 计可售面积（m2）229，432232，481229，90446，163 / /737,980销售均价（元/ m2）17，43417，85118，70332，294 / / /销售额（亿元）40.041.543.014.91 / /139.4现金收入（亿元）4.020.1538.937.3625.3113.67139.4备注项目预计分6年开发，4年销售经济测算03销售毛利率33.70%销售净利率18.61%销售净利润总额25.94亿元RMB 土地成本获利倍数1.22开发周期6年预售首年资金回笼率 0.00%内部收益率19.00%净现值12.5亿元RMB1选题背景及研究方法2文献回顾与综述3案例项目介绍4案例项目风险评估5案例项目风险控制分析6结论与展望04三阶段24风险因素案例项目风险评估与实证分析04层次分析模型案例项目风险评估与实证分析案例项目风险预测04规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误04敏感性分析售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差案例项目风险评估与实证分析1选题背景及研究方法2文献回顾与综述3案例项目介绍4案例项目风险评估5案例项目风险控制分析6结论与展望05 一、进入模式加影，万挠两个项目试点 合资，股权50%，规模不大困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动收获：学习经验；培养人才案例项目：成立绝对控股合资公司（90%）;选择无主的滨海滩涂地（土地谈判仅费时6个月）；经验一:房企进军海外,从小项目着手,成立合资公司,累积 经验,开拓人脉,培养人才05 二、资金困局自有资金缺乏售楼款回收周期漫长自有资金需要45~50%国外金融机构贷款获取困难：规模庞大，额度限制；信用记录缺乏；保护主义中资银行海外业务独立，企业在国内累积的信用度不适用于国外,银行对企业能否适应当地暂持怀疑态度“走出去”财政资金不包括房地产行业个人资金出境限制马来规定,分13个环节支付售楼款至主体结构封顶,买方仅需分期支付35%款项最后一笔楼款,可在收楼使用后24个月内支付目前签订合同,最早交楼日期2018.8,距离发售日期达5年之久工程款须按进度支付给施工方,否则属违法经验二:海外房地产开发, 须精确计算快速开发所带来的成本增加与取得收益是否匹配,制定适合的开发计划；建议国内银行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动外汇管制05 三、人才流失自有人才流失劳工严重缺乏,懒散疏于管理经验三:完善外派人才培养晋升海外服务归国等管理制度;国内 外行文分别管理;加强文化建设及员工相互融合;建议国 家加强双边磋商,力争