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我国廉租房管理、服务的现状及其完善方案 　　摘要：目前在我国，住房、教育、看病已经成为人们身上的三座大山，尤其是住房这个最紧迫却又一时难以解决的问题。当前我国已经基本建立起住房保障体系。其核心就是廉租房保障制度。根据廉租房特点和实施管理、服务模式中存在的问题。城市廉租房社区管理、服务模式是有效保障物业公司良性运转的一个关键因素，可以开辟一种新的管理模式“三联模式”：以廉租户为主体，物业公司或者房地产开发商为辅，与社区居委会携手一同对廉租房及其住户进行管理、服务。 　　关键词：廉租房；物业管理；三联模式 　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A 　　文章编号：1673-2111(2008)11-089-04 　　作者：李勇辉，湘潭大学商学院副院长、教授、博士生导师／曾锴，李新华，湘潭大学商学院；湖南，湘潭，411105 　　 　　基金项目：湘潭大学创新基金资助项目。批准文号湘大教发[2008]24号“从常德实践看廉租房在住房保障体系中的地位与作用” 　　 　　一、引言 　　 　　廉租房后期管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服务又包括对廉租房的监管、物业服务、质量保障等。党的十七大报告指出：“健全廉租住房制度。加快解决城市低收入家庭住房困难。”表明了党和政府对解决城镇低收入家庭住房问题的高度关注。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。政府和单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项带福利性的惠民政策。完善城镇廉租住房制度。加大对城镇低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社会公平正义原则的具体表现，也是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。 　　廉租房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了：如果全部由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认为它几乎是没有盈利的。那么廉租房小区管理、服务的运作模式应该是怎样的呢?目前国外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服务方面都有较丰富的经验，也有一些相关的研究文献，但由于制度和环境等因素。国外的操作模式并不适合中国的实际，而国内对廉租房管理、服务的模式研究的相关文献很少。调研小组主要针对常德市的实际情况。探索如何建立有效的城市廉租房社区物业管理模式。将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。 　　 　　二、常德廉租房管理、服务的特殊性 　　 　　从规模的总体上看，廉租房的规模远远小于其他物业类型。由于廉租房的特殊性质，其单套户型面积不会超过50平方米。为避免低收入家庭过于集中而引发新的社会问题，廉租住房一般不会大规模成片建设。从常德市的情况来看，已建成的5个廉租居住点分别在市城区的东、中、西及德山几个点，最小的只有700多平方米。最大的一个居住点也不到2万平方米，与商业楼盘东则几十万、几百万平方米的开发规模是无法比拟的。分布零散，对于管理工作有诸多不便，且成本较大片的商业小区高。 　　(一)人员的特殊性 　　廉租房有准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗置换、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租房管理服务较不容易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租房的管理、服务增加了很多困难。 　　(二)管理服务内容的特殊性 　　为了使廉租房住户都能享受改革开放的和社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，并且要求廉租房物业服务企业承担更多的社会义务，如社区爱心超市和图书阅览室的经营、解决部分住户的就业问题，以及社会捐赠物资发放问题等。与单纯的商业物业服务比，廉租房更侧重于后期管理，侧重于对租户的服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。 　　(三)资金的特殊性 　　国务院和湖南省政府都出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的文件，明确指出：廉租住房保障资金坚持财政资金预算为主、多渠道筹措的原则，确保廉租住房保障资金专项用于廉租住房购建、维修改造和物业管理费用补贴等。但具体以何种渠道筹措资金，落实物业服务费用补贴还有待于进一步完善相关配套政策。廉租房物业服务公司的资金来源主要是廉租房租金，现行的模式是：政府通过低保金下发到廉租户手中，物业服务公司代表住房保障部门向廉租房住户收取一部分低保金(廉租房租金)上缴