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碧水兰庭 推售思考 我们的目标 开盘销售 100套！ 如何完成目标？ 推售思考问题： 推售时机？ 推售价格？ 推售策略？ 推售时机的确定 2011年市场环境2012年市场趋势 2011年：信贷、税收、土地、行政（限贷、限购、限价）四个方面全方位调控。上半年一、二线城市调控严厉，三、四线城市楼市被激活；下半年至年末，宜昌楼市整体环境运行较为平稳，但随着贷款政策与限价政策的逐步执行，客户观望态度更为明显，客户对价格的抗性趋强。 2012年：2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的政策基调。根据目前市场形势来看，预计今年上半年市场整体仍有下行趋势可能，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，楼市‘曙光’有望在下半年显现。 宜昌楼市2011年供求状况 据不完全统计，2011年宜昌楼市包括在售、待售、2011年内售完共50个项目。其中包括恒大绿洲、万达广场、清江润城、江山多娇三期、香山福久源、宜化山语城等代表性项目。其中西陵区12个；伍家岗区20个；猇亭区2个；东山开发区6个；夷陵区10个。 ——房地产门户-搜房网 1、2011年上半年可售楼盘主要以城东区域为主；2、全年供应集中在下半年，以城东与发展大道楼盘为主，各楼盘均有新房源加推；3、2011年下半年总体新增供应量大约60万方，主要为80-160平米高层，下半年竞争以中小户型为主。 宜昌2012年上半年房地产市场供给情况 2012年上半年宜昌楼市整体供给量较少，主要集中在伍家岗区域，西陵区仅有紫晶城天御将会加推房源，市场竞争较小。 市场小结 2012年上半年宜昌市场环境仍有下行趋势可能，下半年基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，楼市‘曙光’有望显现，因此短期内不是推售时机；* 上半年全市房源供给量小，西陵区房源供给稀缺，仅一个楼盘加推，竞争压力小，随着下半年楼市好转，房源预计推出量较大； * 截止2012年1月31日，蓄客情况VIP办卡客户127组，预计4月初VIP蓄客量达到210组即满足开盘蓄客要求；* 根据目前工程进度，今年4月初将完全具备开盘条件。 综上所述，推算项目推售最佳时机是2012年4月初 推售价格预测 价格制定宗旨 稳扎稳打 促进销售 价格考虑因素：1、根据市场实际情况，即整体市场价格走势；2、体现项目的竞争位置，体现项目自身价值；3、结合2011年市场价格情况，适当修正整体价格标准；4、结合目前VIP客户关注因素及预期价格，调整整体价格标准。 2011年宜昌房地产市场情况 2011年上半年 一、二线城市调控严厉，三、四线城市楼市被激活，宜昌楼市高速发展，量价齐升；2011年下半年 从整个宜昌房地产市场调查情况来看，宜昌地区在售住宅项目目前受政策影响逐渐加剧，从9月底至今各个楼盘上门量持续下滑，中心区楼盘成交量锐减，至2011年底楼市下行趋势明显。根据国家统计局公布的数据显示，2011年10月份宜昌商品房月销量同比出现下降，降幅达到68.58%，11月宜昌楼市销售均价同比下降7.38%，环比下降0.3%。 购房客户看跌观望预期严重，宜昌楼市正式入冬！ 2012年宜昌房地产市场研判 2011年12月12日—14日，2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的政策基调。根据目前政策导向来看，2012年房地产调控主基调不会动摇，房地产调控将延续，但有可能差别化调整，对投资投机性需求进一步抑制，对居民合理的住房需求将采取针对性扶持政策，实现房地产的“软着陆”将成为2012年宏观调控的重点。新一轮调控下的大势预判:中央经济会议中提出了建设多层次住宅体系的方向。首先，高端住宅靠遏制，即“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”；其次，中端住宅靠市场，即“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”；最后，低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房、等领域的投入、要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋。 2012年上半年市场仍然严峻，下半年有望好转！ 片区代表性竞争楼盘调查 通过节后对市场的走访调查，春节期间以上竞争楼盘仅锦绣天下华俯销售3套，其他项目均无销售！ 市场类比定价法》周边竞争对手比较 通过市场比较法，得出本项目现时销售均价为7384元/㎡，考虑后世政策风险