土地估价的技术报告.doc

附录2 土地估价技术报告 项目名称：柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市荣军路（原金地市场） 关键词：柳州市 出让 建成土地评估有限责任公司 2012年 目 录 第一部分 总述 3 一、估价项目名称 3 二、委托估价方 3 三、受托估价方 3 四、估价对象 3 五、估价目的 4 六、估价依据 4 七、价格定义 4 八、估价基准日 5 九、估价日期 5 十、估价结果 5 十一、需要特别说明的事项 6 十二、估价人员签字 7 十三、土地估价机构 7 表1 土地估价结果一览表 8 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 9 一、估价对象概况 9 二、地价影响因素分析 9 第三部分 土地估价 13 一、估价原则 13 二、估价方法与估价过程 13 （一）技术路线与估价方法 13 （二）估价过程 14 三、地价的确定 28 （一）地价确定的方法 28 （二）估价结果 29 第一部分 总述 一、估价项目名称 柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市荣军路（原金地市场）荣军路（原金地市场）荣军路（原金地市场）规划空间结构为：三轴、两片、一带。“三轴”即为荣军路发展轴、柳石路发展轴、蝴蝶山路片区中心商业发展轴。规划片区内的主要商业用地临蝴蝶山路、荣军路、柳石路???从以上规划来看，无论是商业的辐射带动作用， （6）房地产市场状况 目前柳州经济发展迅速，房地产业也在不断发展。2012年柳州市房地产交易情况有关数据出炉，根据柳州市房屋登记管理中心提供的数据显示，5月柳州市共办理商品房合同备案1309套，同比增长24.90％，环比下降2.09％；面积12.51万平方米，同比增长7.11％，环比增长13.21％。 其中商品住房1025套，同比增长12.14％，环比增长20.73％；面积10.28万平方米，同比下降1.25％，环比增长23.86％。商品住房备案套数环比增长超两成，令人为之一惊。 （7）一般因素对柳州市地价水平的影响 2.区域因素 影响估价对象地价的区域因素有：商服繁华度、交通条件、基础设施状况、人口状况、洪水淹没状况、宗地规划条件等。估价对象位于柳州市荣军路323号（原金地市场）的地块，我们对影响估价对象地价的区域因素简要分析如下： （1）商服繁华度。估价对象距市级商服中心较近，距区级商服中心距离一般，所在区域周围有畔山领秀等小区，总体评价估价对象所处区域商服繁华度较好。 （2）交通条件。估价对象位于荣军路323号（原金地市场），距离火车站较近、汽车站较远，附近有88、12等多路公交车站台，综合评价估价对象所处区域交通条件较好。 （3）生活、公用等基础设施状况。估价对象所在区域供水、排水、供电、电讯等生活设施配套齐全。文化教育配套可以基本满足需求。 （4）环境质量。估价对象周边自然资源较丰富，环境不错，基本无污染。 （4）人口状况。估价对象目前该区域的商品住宅开发项目主要有畔山领秀、泰合广场等住宅小区，人流量较多。 （5）洪水淹没情况：无洪水淹没。 （6）周围用地类型：估价对象周围用地类型以住宅、商业用地为主，带有工业用地。 （7）规划条件。据查柳州市城市总体规划，估价对象所在区域未来土地规划用途主要为住宅和商业用地。 综上所述，影响估价对象地价的区域因素条件优，随着城市土地的集约利用水平的不断提高，估价对象具有较高的保值增值潜力。 3.个别因素 估价对象规划用途为居住、商业，估价设定用途为商业、住宅用地，我们在分析估价对象地价的个别因素时，主要考虑宗地面积、周围用地类型、宗地面积、宗地形状、用地限制、工程地质等。 位置：柳州市荣军路323号（原金地市场）。 用途：规划用途为居住、商业，评估设定用途为商业、住宅用地。 面积：规划总用地面积约27662.23平方米（合41.49亩），公共通道用地面积为1780.12平方米（合2.67亩），建设净用地面积约27662.23平方米（合41.49亩）。 临街状况：临荣军路。 规划技术指标：1.5≤容积率≤4.2，15%≤建筑密度为≤26%，绿地率≥30%。 形状：较规则。 地形地势：平坦，对土地利用无影响。 工程地质：委估方未提供地质勘察资料，估价按一般情况考虑。 周围土地利用类型：以住宅用地为主。 综合分析估价对象个别因素条件较优。 第三部分 土地估价 一、估价原则 本项评估主要遵循以下估价原则： 1.供需原则。土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.替代原则。土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3.变动原则。估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。 4.协调原则。如果土地能与周