第2章物业权属法律规定.ppt

第2章 物业权属法律规定 学习目标 通过本章学习，了解物权、物业产权、物业权属的概念和特征；了解物业产权的取得、消灭和限制；了解物业权属登记相关概念、房屋登记制度。熟知业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有及其相关概念。掌握业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有关系在物业管理实践中的应用。 2．1　物权与物业权属 【案例】 我国物权法第一案落槌 当事人房屋产权得到保护 本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续 这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由本案被告刘×莎租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。 2．1　物权与物业权属 分析 长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生效后，刘×莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法，与‘法不溯及既往’原则并不冲突。综上，依照物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规定，尽管被告刘×莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是，法院判令刘×莎腾退房屋并赔偿租金损失。 2．1．1 物权的概念和特征 1．物权的概念 物权，根据物权法规定，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权法规范的物，包括不动产和动产。不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机。物权法上的物通常讲是有体物或者有形物，指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。能够作为物权法规范对象的物还必须是人力所能控制并有利用价值的物，这里的物还应可以充当权利的客体。 2．1．1 物权的概念和特征 2．物权的种类 （1）自物权和他物权 （2）动产物权与不动产物权 （3）完全物权与限制物权 2．1．1 物权的概念和特征 （1）自物权和他物权 自物权是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。 他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他物权又分为用益物权与担保物权。 用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，形式有承包经营权、土地使用权、典权等。 担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置权。 2．1．1 物权的概念和特征 （2）动产物权与不动产物权 这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。 2．1．1 物权的概念和特征 （3）完全物权与限制物权 这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的区分。完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权；而限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担，起着限制所有权的作用，因此限制物权有较优的效力。用益物权和担保物权属于限制物权。 2．1．1 物权的概念和特征 3．物权的特征 （1）物权是绝对权 （2）物权以物为客体 （3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容 （4）物权具有排他性 2．1．2物业产权的概念和特征 1．物业产权的概念 物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其直接进行支配并享有其利益的排他性权利。物业产权是以物业为标的的物权。其核心是物业所有权，包括用益物权和担保物权。 本教材所说物业，是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施设备和相关场地。我们通常称之为房屋。它包括土地上的居住用房、工商业用房、办公用房（写字楼）等。 2．1．2物业产权的概念和特征 2．物业产权的分类 （1）物业所有权 （2）用益物权 （3）担保物权 2．1．2物业产权的概念和特征 （1）物业所有权 物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益，以及排除他人非法占有的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，物业所有权可分为土地所有权和房屋所有权。 1）占有权是物业所有者对物业实际控制的权利。 2）使用权是按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。 3）收益权是基于对物业的使用权而取得的利益和孽息的权利，物业收益就是对物业使用的结果。 4）处分权是指产权人在法律规定的范围内，根据自己的意志处置物业的权利。 2．1．2物业产权的概念和特征 （2）用益物权 根据物权法第一百一十七