盐城第二次调研详细报告.pptVIP

第一篇：盐城市宏观环境分析 盐城城市空间简图： 经济水平：位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发展态势============================================================================== 产业结构：盐城目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大============================================================================== 人口：总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对不高，城市对外来人口吸纳能力较差============================================================================== 总结：盐城经济面临新一轮发展契机，城市孕育了一批以公务员、私营业主为代表的财富阶层，为城市高端房地产的发展奠定了基础============================================================================== 盐城土地市场： 关于总量：近三年（09年至今），盐城土地市场成交面积不断上升，2010年市场总成交量约为300万㎡，2011年至今商住用地出让面积达186万㎡，未来盐城商品房市场供应量充足、市场日趋同质化，潜在竞争程度加剧； 关于供销格局：近期四月成交7幅土地，成交面积为551541m2，五月成交3幅土地面积为113079m2 ，而四月商品房成交825套、五月为509套，土地交易有所放缓、商品房成交较为平淡，市场供销基本平衡； 成交区域：主要集中在城南片区，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域。城中与邻近城中的城南北部区域土地供应日益稀少，可供开发土地日渐稀缺。 发展阶段：随着品牌开发商的不断进入，盐城将进入品质竞争时代，差异化细分、精确性定位是未来项目成功的关键================================================================================ 市区总体市场总结：未来将进入品质竞争时代，目前处于供小于求的态势，未来将呈现供大于求，未来市场将面临激烈的中端楼盘同质化竞争================================================================================ 盐城市区板块市场划分 城中板块： 定位为商业服务和居住功能，是盐城的老城区，配套成熟，区域认知度高，未来市场供应量较小，板块处于萎缩状态============================================================================ 城南板块：定位为居住、行政、 文化、 教育功能，是城市发展的主流方向，目前城南的盐渎板块发展较为成熟，南城板块则处于快速发展阶段，后续供应较大。================================================================================ 城西板块：定位为城市新的居住区，但缺乏成熟配套和资源，客户主要为主城区分流客户，区域潜在土地供应较大。目前新的房源少，去化速度一般。============================================================================== 河东板块：定位为工业、居住相对平衡的新区，目前住宅开发量较少，区域相对封闭，区域土地潜在供应量较大.========================================================================== 城西南板块：定位以工业开发为主要功能，区域内在售住宅项目较少，但正逐渐增多========================================================================== 盐城住宅产品特点总结： 盐城目前大多数楼盘因容积率比较高都是以小高层、高层为主，而盐城人对多层、联排等低密度物业特别喜欢，对洋房这种产品不太熟悉，但应该接受度会比较高。 产品之外立面：风格以新古典和现代简约为主，色系包括赭红色、米黄色和灰色，总体具备一定的品质感和精细度，目前盐城高端市场风格主要采用新古典和现代简约风格。 产品之园林景观：部分楼盘注重了景观主轴、社区水系及层次绿化的打造，但大多数楼盘园林品质一般，水景运用较少。