正佳国际商业广场项目定位政策研究报告(上).doc

目录 页码 [一].项目概况 3 1.1.项目介绍 3 1.2.研究目的 4 [二].市场分析 5 2.1.番禺区宏观环境分析 5 2.1.1.番禺撤市改区的影响预测 5 2.1.2.番禺区（市桥）国民经济发展情况分析 6 2.1.3.番禺区（市桥）居民生活水平分析 7 1.4.番禺主要村镇发展情况 8 2.2.房地产市场研究 10 2.2.1.城市建设与规划发展 10 2.2.2.广州市及番禺地区的房地产市场状况及发展趋势 11 2.2.3.番禺住宅市场 14 2.4.广州及番禺公寓市场 20 2.2.5.广州番禺两地写字楼市场 26 2.2.6.商业市场 32 2.2.7.番禺区市桥镇酒店市场 35 2.2.8.番禺重点经济活动 36 2.2.9.市场总论 37 [三].项目区位分析 39 3.1.项目区域分析 39 3.1.1.项目区位图 39 3.1.2.区域交通分析 39 3.1.3.地铁三号线的影响 40 3.2.居住环境分析 40 3.3.商业环境分析 42 3.3.1.商业网点分析 42 3.3.2.区域人车流量分析 45 3.3.4.区域消费结构 49 3.4.商务环境分析 50 3.5.区域未来发展分析 50 [四].市场优劣势分析 51 4.1.番禺住宅市场优劣势 51 4.2.写字楼市场优劣势 51 4.3.商业市场 52 4.4.各类型物业市场优劣势比 52 4.5.从市场的角度分析项目规划比例 53 4.6.项目市场态势分析 55 4.6.1.写字楼市场SWOT分析 55 4.6.2.公寓市场SWOT分析 56 4.6.3.商业及会所SWOT分析 57 4.6.4.综合评述 58 [五].目标市场定位 61 5.1.定位依据 61 5.1.1.全局定位依据 61 5.1.2.开发主题定位目的 63 5.2.目标市场定位 64 5.3.写字楼定位 66 5.3.1.形象与功能定位 66 5.3.2.写字楼定位依据 66 5.3.3.“多元化商务港”的特色 68 5.4.公寓定位 71 5.4.1.功能与形象定位 71 5.4.2.公寓定位依据 72 5.5.目标客户定位 72 5.5.1.目标客户群分析的依据和方法 72 5.5.2.目标客户细分 73 5.5.3.写字楼目标客户群 81 5.5.4.公寓目标客户定位 82 5.6.价格定位 86 5.6.1.售价测算 86 5.6.2.低开高走定价策略 89 5.6.3单元阶段销售策略 90 [一].项目概况 1.1.项目介绍 鑫润花园是由冠迪路桥科技发展有限公司开发建设的综合性住宅区，位于广州市番禺区石基镇富怡路口。现开发进度进入二期工程阶段。 其相关经济技术指标如下： 总用地面积：16775平方米 总建筑面积：93500平方米 一期小区占地：12708.2平方米； 一期小区建筑面积：52690.4平方米 二期主要经济技术指标数 序号 主要技术经济指标 参数 1 项目二期总用地面积 4,066.8 平方米 2 容积率 7.48 　 3 绿化率 　 4 总建筑面积 40,809.6 平方米 5 地下室面积 5735.9 平方米 1.2.研究目的 在本报告中，我司通过全面的市场调研分析，结合项目特点，以项目区位分析及SWOT分析为基础，为项目制定相应的市场定位、价格策略、销售策略等方案，并评估本项目的经济效益，力求为整个项目的发展提供参考和指引。 研究报告共分以下部分： 第一部分是项目介绍及研究报告摘要； 第二部分将是对市场的总体分析； 第三部分是针对本项目的区位分析； 第四部分是项目SWOT分析； 第五部分是由以上市场研究所制定出的综合市场定位； 第六部分注重提出在市场定位下的规划建筑建议； 第七部分集中对项目的投资经济效益做测算； 第八部分销售策略 第九部分结论 [二].市场分析 2.1.番禺区宏观环境分析 2.1.1.番禺撤市改区的影响预测 根据2000年12月27日的《广州日报消息》消息，番禺新区将成为未来广州市的中心区。在城市建造方面根据现代化中心城市的标准，番禺新区将在基础设施系统、城镇发展系统、生态环境体系和城市管理体系等方面得到进一步改善，从新世纪开年起计算，大约用5年时间完成主要工作。 在基础建设方面，路网建设仍然作为重点，目标是接近15%—20%道路网密度的国际水平；加快“二环路”建设，形成珠三角“大外环”；增设地铁、轻铁接口，以便和三角洲其他城市加强联系。在城市管理方面要求树立广州的意识，增强省会意识、服务意识、在全省起到“龙头”作用。 城镇发展方面按照“把城市结构拉开，有序地配套建设、重点向东、向南发展”的思路调整城市布局。 番禺撤市改区、市中心的迁移、道路条件和城市综合管理的改善必将使番禺与广州传统城