正佳国际商业广场项目定位政策研究报告(下).doc

jiu目录 页码 [六].项目开发规划建议 3 6.1.主题定位下的设计建议 3 6.1.1.写字楼定位的设计建议 3 6.1.2.公寓定位的设计建议 3 6.2.装修标准设计建议 5 6.3.功能分配建议 6 6.4.规划建筑初步设计建议 8 6.4.1.总体规划建议 8 6.4.2.项目写字楼建筑设计建议 9 6.5.各功能面积比例 10 6.5.1地块功能面积分布表 11 6.5.2公寓单位户型、面积比例表 12 6.6.项目整体风格建议 12 6.7.户型设计建议 14 6.8.配套服务设施 16 6.8.1.国家公共配套设施的指标确定 16 6.8.2.本项目会所服务设施建议 18 [七].项目投资估算 19 7.1.项目建筑参数调整 19 7.2.市场销售收入预测 20 7.3.项目建筑成本分析 22 7.3.1.各类物业建安成本估算 22 7.3.2.成本分期投资进度明细表 22 7.4.项目现金流量分析 23 7.4.1.项目投资进度估算表 23 7.4.2.项目收入的估算 23 7.4.3.经营税费及所得税 26 7.4.4.开发投资资金来源 26 7.4.5.现金流量分析 26 7.5.项目评估 29 7.5.1.投资回报率 29 7.5.2.项目盈利能力分析 29 7.5.3.项目评价指标 31 7.6.结论 32 [八].销售策略 33 8.1.销售主题战略 33 8.1.1.商务港主题实施 33 8.1.2.创业者之都实施 33 8.2.推出时机选择及销售阶段划分 34 8.2.1入市的时机 34 8.2.2.分阶段销售策略 35 8.3.各阶段实施办法 36 8.3.1.第一阶段：酝酿期 36 8.3.2.第二阶段：强销期 38 8.3.3.第三阶段：持续期 39 8.4.定价策略 40 8.4.1.第一阶段：酝酿期价格 40 8.4.2.第二阶段：强销期价格 41 8.4.3.第三阶段：持续期价格 41 8.5.广告主题策略 42 8.5.1.广告策略 42 8.5.2.媒体选择 42 8.6.促销策略 44 8.7.销售前期准备 45 8.7.1.项目VI设计建议 45 8.7.2.项目形象定位语 48 8.8.销售体系的组织 48 8.8.1.销售组织架构 48 8.8.2.销售体系岗位职责 48 8.8.3.销售制度 50 8.8.4.日常销售管理 54 [九].结论 58 [六].项目开发规划建议 6.1.主题定位下的设计建议 6.1.1.写字楼定位的设计建议 作为新型写字楼的设计，首要满足的是客户的灵活性。 ——使用上要配套齐全，在线路设置与功能上要对高新科技的应用和发展足够的预留空间； ——满足中小型公司客户具有的弹性工作时间及加班或过夜的需要，可以考虑是否增设洗手间； ——从降低成本及灵活管理的角度出发，在中央空调的增设上可以再详细考虑； 6.1.2.公寓定位的设计建议 6.1.2.1.低投入客户需求面积 受自用客户自身能力的局限，公寓在“创业者之都”这种主题定位下，他们所能承受的单元间隔将以小间隔为主。同样的，小间隔单位总投资金额偏低，相应的降低了投资风险，也会更容易的吸引前期投资客户。换句话说，因为投资风险不大，所以客户在楼花时期投资的机会也会增加，这对项目销售工作有较大的帮助。 一房一厅主要针对客户：单身客户、创业一族、投资者等。单身人士、创业一族的人士不会有太强的经济基础，一般会选择小单位，而投资者则会考虑小单元易于出租，回报快的特点。尽管两类人士的需求出发点有所不同，但其共同的需求特点都会偏向于选择小面积的单元； 参考目前广州及番禺几个小间隔公寓的设计，以及一般客户需求、客户投入测算，单位间隔在40—60平方米以内的套间，其市场承接力最大。 6.1.2.2.高投入客户需求面积 以前经营公寓的大部分物业只租不售，令众多的个体投资者望门兴叹。现时已逐渐有相关项目开始运用“以租带售”的模式。如率先打破公寓市场单一业主的“传统”、以“带租约发售”的新大厦正是由于投资者的追捧而一举获得成功。此外，我国近年的金融政策渐趋开放及成熟，各大银行多元化的按揭业务随之而起，相信现时广州番禺人对于银行按揭的态度已非常开放。因此，现时市场刚兴起的租务按揭贷款相信也会被相当大部分的小投资者接受，从而加大其在房地产市场上的活跃度，如善用此因素将更有利及加强本项目之租转售目的。 但对于番禺市桥这样一个新兴的公寓市场，目前尚未有正式成功的国际公寓案例，所以这类投资客户在项目前期可能会有一定的顾虑， 从销售角度看，这类客户主要的投资时间是见到实际成交案例后。连租约买卖的可能性最高。 由于国际服务性公寓目标客户群的层次需求，一般这类公寓会是中大型的单元，80-100或以上的单元，间隔二房一厅至三房一厅。如果