年唐山凤凰新城项目定位研究教学.pptVIP

南湖公园板块：典型个案 ---南湖春晓 绿城·南湖春晓 南湖公园的核心位置， 强势品牌、产品品质和物业服务为项目核心竞争力构成 入市时机尚好（10年年底），取得不俗的销售业绩 华润和万科的低价入市迫使 绿城采用加精装修不加价格的暗降策略 项目地处南城塌陷区的本质弱势， 绿城项目未来无论维持现有或提升市场档次的方向， 必将呈现更加困难的市场难度 人车分流，车库出入口均接近园区门口，使车辆进入小区后便直接驶入地下车库 点楼与板楼结合的方式布局，充分保证每户住宅的采光度 建筑底层均采用架空处理，以达到建筑内外的融合、渗透、缓冲等空间心理和艺术效果。 开盘时间 2011年5月1期开盘，分五期开发，在售二期，7月开盘 容积率 2.18 占地面积 43.62万 建筑面积 共126万，25万m2商业 楼栋层数 约60栋13层、16层住宅 ，28层 总户数 4800，一期300户，二期714户 车位配比 1:1-1:1.5 二期734个停车位 立面风格 新古典主义风格 立面材料 石材+真石漆，LOW-E中空玻璃 装修标准 一期毛坯 二期2800元/m2 配套 商业步行街，希尔顿酒店，双语幼儿园，会所、医院 设备设施 分户式中央空调系统 电梯直接入户 南湖公园板块：典型个案 ---南湖春晓 在楼体高度上进行了高低错落的布置； 9万平米绿城公园； 8万平米体育公园； 30万平米地下双层停车场； 景观设计风格采用新古典主义风格，通过中心花园、集中绿化、特色小品及点睛水景等一系列各具特色景观设置营造移步异景的视觉感受和休息空间。 南湖春晓一期 运动休闲会所 五星级酒店 南湖春晓二期 名牌小学 知名双语幼儿园 城市主题公园 绿城公园 大型独立商业街 南湖公园板块：典型个案 ---南湖春晓 C户型3室2厅2卫127㎡ A户型2室2厅1卫102㎡ A户型 厨房和餐厅联系紧密，使用方便； 客厅、主卧朝南，采光好； 主卧与卫生间距离远，使用不便； 次卧采光差。 户型平面组合 高层两梯四户，小高层两梯两户 户型区间 二居 100-120㎡；三居 127-165㎡；和居 204-238㎡ 层高 3.05米 C户型 厨房和餐厅联系紧密，使用方便； 客厅、主卧朝南，采光好； 主卧带卫生间，使用方便； 次卧和书房采光不好。 南湖公园板块：典型个案 ---南湖春晓 B1户型2室2厅2卫115㎡ B2户型2室2厅2卫123㎡ B1和B2户型 厨房和餐厅联系紧密，使用方便； 南向明厅，主卧朝南，采光好； 主卧带卫生间，使用方便； 次卧和厨房采光不好。 南湖公园板块：典型个案 ---南湖春晓 户型方正，结构布局合理，舒适度高； 南向明厅，主卧和次卧朝南，带阳台，采光好； 主卧带衣帽间和卫生间，生活方便； 厨房和餐厅相连，使用方便； 客房和书房采光不好。 D2户型3室2厅2卫165㎡ D1户型3室2厅2卫160㎡ 南湖公园板块：典型个案 ---南湖春晓 * 成交价格（含精装）：高层9500左右、楼王10000左右，洋房15000左右（1层送花园，顶层送阁楼，16000左右）； 销售情况：一期开盘800套，已成交650套，其中58套洋房已售完，月均销售套数325套； 剩余规模：一期剩150套，剩余多为靠路地户型，共剩余42.1万平米； 主要客群：以本地自住为主，周边外县也有，有较多为首套贷款，私营业主为主，有部分北京人投资，北京投资者共买100套左右，有部分北京橡树湾客户。 典型个案 --- 橡树湾 核心操作点：一线品牌开发商成熟产品系+强势的园林展示+高附加值的产品+超高性价比 成熟产品系：橡树湾是华润最具标杆效应的产品系，品牌效应显著。 园林：先期呈现3万平米的震撼园林，以全新的展示策略吸引了客户的关注度。 户型：方正规整，精装修交房，赠送面积，得房率高，提高产品的附加价值。 高性价比：高层含精装价格为9500元/平米，精装2500元/平米，按80%刨除精装修，毛坯价格为7500元/平米，除掉每户赠送面积8-10平米，实得毛坯价格约为7000-7500元/平米。 项目评价：平开高走，开盘热销650套，快速回现，保证了项目的首战必胜，后期将推出200平米左右的明星产品，实现高利润。 典型个案 --- 橡树湾 小结 典型个案 ---唐城壹零壹 唐城·壹零壹 凤凰新城核心优异位置 继梧桐大道之后，绝佳的市场时机入市， 相对先进的产品构成和营销系统包装， 在10年下半年实现了良好的万元以上市场价格和不俗的销售量 后续板块内华润、万科强竞争力项目入市后，项目的市场表现一路下滑，明显乏力，前景堪忧 产品组合：25栋高层住宅+3栋洋房（跃层）+30栋联排别墅+19栋双拼别墅+9栋独栋别墅+写字楼或公寓+临街商业/商业街区 开盘时间 2010年12月 容积率 2.38 占地面积