注税审房地产企业土地增值税清算中的成本确定技巧与法律解析.doc

第二部分　房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧及相关法律解析土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件　　　　土地增值税扣除的两大关键条件：　　一是，土地增值税扣除成本必须实际发生；　　二是，土地增值税扣除成本必须取得合法凭证。　　例如，房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分，是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除？　　根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：　　1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。　　二、拆迁补偿费用的确定　　（一）现金补偿费用的确定　　（二）拆迁安置房的成本确定　　（三）周转房成本的确定　　（一）现金补偿费用的确定　　1、政策性拆迁补偿支出的现金补偿费用的确定　　企业发生政策性拆迁补偿款支付时，其支出费用要进土地增值税扣除成本，必须提供拆迁补偿费支出的自制凭证入账，并收集证明拆迁补偿费发生的真实性和合法性的资料，具体如下：　　（1）将政府拆迁文件或公告、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。　　（2）企业与每一位被拆迁人签订拆迁补偿协议， 收集每一位被拆迁人签字的身份证复印件，由每一位被拆迁人签字并按有手印的拆迁补偿款清单。　　（3）如果被拆迁人是企业或个体工商户，还必须提供盖章的工商营业执照和税务登记证复印件。　　（4）根据国税发[1993 ]149 号文件的规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业- 其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。 房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费） 整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票。　　（5）政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。　　（6）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条第（三）规定： 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。 　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关安置动迁用房支出等。　　这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。　　土地增值税扣除的两大关键条件：　　2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。　　3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。　　4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。　　土地增值税扣除成本框架及扣除的两大关键条件　　5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。　　6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。　　　 因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。　　一、土地取得成本的确定　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　（二）非房地产公司以土地，房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的确定　　（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定　　（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定　　（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定　　（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定　　（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定　　（一）房