北京丽泽金融商务区三期土地一级开发实施的方案B9B11.docVIP

北京丽泽金融商务区三期（B9、B11地块） 土地一级开发实施方案 二零一零年三月  特别提示 2010年北京丽泽开发建设有限公司拟实施丽泽金融商务区B2～B5、B9、B11项目六个地块的土地一级开发工作，为了更快地实施土地一级开发，运作好本项目，完成丰台区土地开发计划，北京丽泽开发建设有限公司拟分三期实施土地一级开发，其中B2、B3地块为一期，B4、B5地块为二期，B9、B11地块为三期。本实施方案为三期（B9、B11地块）土地一级开发实施方案。 为了利于项目资金筹措和投资计划安排，本实施方案第一部分到第六部分的具体成本测算为B9、B11项目用地的实际土地一级开发成本，在第七部分对B9、B11项目用地的实际一级开发成本汇总，预计B9、B11项目用地实际土地一级开发总投资额为258734.55 万元。 考虑到项目土地一级开发成本需要统一核算，在投资分析中，各期土地一级开发成本、土地出让金、项目入市交易底价、项目用地成交预期价格均采用总价款分摊原则。 分摊系数＝各期地上规划建筑面积/项目总规划建筑面积。 按上述原则分摊后： 1、B9、B11项目用地用入市交易土地一级开发综合成本372037.7万元； 2、国有土地使用权出让价款74738.04万元； 3、入市交易土地一级开发底价总价446775.74万元； 4、B9、B11项目用地土地市场交易价格为479643 万元，盈利能力1.07 。 摘 要 一、基本情况 1、北京丽泽金融商务区B9、B11地块总用地面积22.027公顷（折合330.405 亩），其中，国有土地1.9 公顷，集体土地20.127公顷（折合301.905亩）。 2、B9、B11地块需要拆迁现状建筑物总面积为172769 平方米。其中，农业居民住宅建筑面积25565 平方米，集体非住宅建筑面积132704平方米，国有非住宅建筑面积14500平方米。用地内共有农业居民226 户，人口670 人。 二、征地补偿 项目需征收集体土地用地301.905亩，征地补偿总计为48547.34万元，征地及安置人员补偿标准（不包含征地税费）折合160万元／亩。 三、拆迁补偿 项目用地范围内住宅类拆迁安置方案，采用定向回迁补偿安置；非住宅拆迁采用货币补偿方案。 1、农业居民住宅拆迁补偿，包括：房屋拆迁补偿价，各项拆迁补助及奖励政策、人均50平方米的优惠购房指标。农业居民回迁安置在C9用地，购房优惠价按6300元/平方米建筑面积计取。 2、农业居民住宅被拆迁人平均补偿13945元／平方米；集体非住宅平均补偿3225元／平方米；国有非住宅平均补偿18725元／平方米。 四、回迁、还建安置 1、B9、B11项目用地农业居民670 人，回迁住宅建筑面积安置标准为50平方米／人，B9、B11项目用地农业居民需要33500平方米的回迁安置房。农业居民回迁在C9用地，C9可利用规划建筑面积19万平方米，可安置B9、B11项目用地上全部农业居民； 五、农民定向回迁效果 1、按照B2～B5、B9、B11整体综合考虑计算，农业居民回迁安置优惠购房价格平均为6300元／平方米，现农业居民户均居住面积112平方米，户均拆迁补偿款为155.44万元。如按人均建筑面积50平方米的标准，每户2.7人计算，每户回迁建筑面积为135平方米，回迁人需交纳回迁房款85.05万元／户,每户补偿款余额为70.39万元。 六、土地开发程度和供应计划 1、B9、B11项目用地完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”熟地状态。 2、B9、B11项目用地土地一级开发从获得授权起始，至完成开发公开上市挂牌交易供应土地，需23个月，整个土地一级开发工作预计2012年完成，具备入市交易条件。 七、入市交易土地一级开发综合成本、底价 1、B2～B5、B9、B11总项目用地入市交易土地一级开发综合成本1057826.84万元，折合楼面熟地价为6692元／平方米。按照B2B3、B4B5、B9B11三个项目的地上规划建筑面积确定各个项目的分摊系数，其中B9、B11项目用地分摊系数为35.17%。 2、B9、B11项目用地分摊入市交易土地一级开发综合成本372037.7万元，折合楼面熟地价为6692元／平方米；分摊国有土地使用权出让价款74738.04万元，折合楼面价为1344元／平方米；分摊入市交易土地一级开发底价总价446775.74万元，楼面单价8037元／平方米。 八、土地交易收入预测 B9、B11项目用地分摊土地市场交易价格为479643 万元，盈利能力1.07 。 方案分析、市场预测表明，项目用地在征地补偿、拆迁安置和土地市场交易方面，其经济效益、社会效益都是可行的。 目 录 第一部分 项目基本情况 1 一、项目概况 1 （一）项目名称 1 （二）拟申请授权开