济南市北闸子片区土地开发的可行性研究[]幻灯片.ppt

济南市北闸子片区 土地开发的可行性研究 姓名： 李浩群 学号 班级：土地资源管理3班 指导教师：刘小才 目 录 1 引言 2 项目概况 3 项目区的效益评价 4 项目的风险评价 4.1盈亏平衡分析 4.2项目安全程度分析 5 结论 引 言 本文根据研究区的自然和社会经济条件，对土地开发整理项目进行了效益的分析、风险的分析，并运用盈亏平衡分析、安全程度分析等方法对项目的风险性进行了论证与评价。 以济南市北闸子片区土地开发整理研究为例，应用技术经济学的原理和经济效益分析方法，对土地开发整理项目进行经济分析和风险评价，为土地整理的实施提供资源分析和经济论证。 1、项目区概况  论文主要研究内容 表1 北闸子片区土地分类汇总表 序号 权属（单位名称） 面积 备注 集体土地（总面积209.17亩） 1 北闸子村 139446㎡ 209.17亩 国有土地（总面积23.69亩） 1 济南市天桥黄河电器设备厂 11795㎡ 17.69亩 2 济南市公安局交警支队天桥区大队 4006㎡ 6.00亩 合计 155247㎡ 232.86亩 2、项目区的效益评价 ＊项目投资估算（成本分析） ＊项目区经济效益分析 2.1 项目投资估算（成本分析） 表2 北闸子片区土地开发成本测算 名称 总费用 集体土地 国有土地 单位 1 集体土地征地管理费 70.2808 70.2808 万元 2 国有土地收购管理费 16.9500 18.1812 万元 3 图纸费用 3.7500 3.3750 0.3750 万元 4 规划策划费 23.2900 20.9610 2.3290 万元 5 勘测定界费用 3.7824 3.4042 0.3782 万元 6 项目申请报告 4.0000 3.6000 0.4000 万元 7 国有土地无证公告费 0.2800 0.2800 万元 8 招投标费用 1.0000 0.9000 0.1000 万元 9 财务利息 11.2449 11.2449 万元 合计 134.5781 113.7659 22.0434 万元 表3 投资估算汇总表 序号 项目名称 估算投资额 （万元） 备注 1 土地征收补偿费 51114.03 2 征收、拆迁管理费 1242.99 3 基础设施建设费 8025.78 4 土地熟化费用合计 63518.66 5 地形图、规划设计费 191.84 6 建安成本 661,583,164 7 销售费用8 财务费用 2943.93 9 税金 149,296,140 合计 857370741 2.2 项目区经济效益分析 效益的预测 项目规划总用地面积约15.52公顷（其中包括规划道路、河道、防护绿地占地约3.16公顷），可规划建设用地约12.36公顷，其中国有土地约1.55公顷，集体土地约10.81公顷。用地性质为居住，可规划建设用地地上容积率不大于2.05，项目用来住宅开发的商品房。 项目所在区的房产价格采用了该区多个相似产品近年来的价格，取它们的均价为P =4977/m2 总收入=P×Q=4977×（31.05×104m2）=1545358500万元 净收入=总收入-销售税（总收入的3％）=15453585001498997745万元 利润=净收入-总成本=1498997745-857370741=641627004万元 成本利润率=利润/总成本×100％=641627004/857370741×100％=75％ 3 项目的风险评价 ＊ 3.1盈亏平衡分析 ＊ 3.2项目安全程度分析 3.1盈亏平衡分析 盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析，是研究土地开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。 所谓盈亏平衡点是项目盈利与亏损的临界点。在这一点上，项目收支持平，既不盈利又不亏损，净收益为零。盈亏平衡分析也就是分析利润为零时项目的成本、售价或销售所处的状态。但有时盈亏平衡分析的方法也用来分析达到目标收益水平时项目的销售价格或租金、成本、销售率或出租率所处的状态。