“租房时代”的新选择—海银财富长租公寓专题研究_合规.pptx

“租房时代”的新选择----长租公寓专题研究海银研究部 陈达电邮：chenda@电话：021容摘要长租公寓主要分集中式和分散式两种运营模式，二者各有优缺点；长租公寓面临的利好因素主要包括：一、国家与地方政府政策支持，发展“住房租赁”市场成为共识；二、人才向一线及核心二线城市集聚；三、房价高企之下，租房成为现实选择；四、楼市调控之后，出租需求增加；五、年轻一代消费观念的转变；从“流动人口+高等教育毕业生”角度来看，我国住房租赁是一个约2万亿规模的大市场，其中19个一线及二线城市规模约6000亿元；长租公寓市场获多方资本布局，包括创业企业、房地产开发商、房地产中介服务商、连锁酒店运营商，未来还将继续加大投入力度；长租公寓凭借其品牌、服务等优势，其租金相较市场租金水平能获得较高的溢价率。长租公寓内部收益率IRR：由于前期投入较大，长租公寓可能需要4、5年以上才能正的IRR。要取得较高的IRR，一是通过差异化的优质服务，提升租金溢价率；二是扩大经营规模，取得规模效应。这对于运营团队有着较高的专业和资金要求。对于长租公寓租金贷款这类衍生业务，目前贷款市场规模相对较小，且收益率在6%-6.9%，除融资成本较低的银行外，其他金融机构参与其中的兴趣应不会太高；目录 长租公寓的概念与模式 长租公寓的市场利好因素 租赁市场规模测算及长租参与方 长租公寓IRR测算长租公寓概念介绍对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说，可以理解为“二房东”，即将房源收过来（租赁/收购），对房屋进行改造升级，完善配套设施，附加以个性化设计风格、线上线下增值服务、社交、健身等功能，出租个个人租客。一般而言，长租公寓相比传统住宅面积要小，多为15平米、25平米、50平米的精装小户，以“合租”或“整租”为主。此外，长租公寓一般对租客也有特定要求，如学历本科及以上、年龄大于20但不超50周岁、不养宠物、无小孩同住等。其定位人群主要是都市年轻白领，追求生活品质，大多是单身青年，部分是情侣合住。模式1：集中式出租（房源一般为独栋楼，类似连锁酒店）模式2：分散式出租（房源分散全市各处，类似传统租房）独栋/批量房源租客1~N单套房源租客1~3入住入住改造升级后，出租改造升级后，出租出租/出售出租/出售长租运营商长租运营商数据来源：wind，海银财富研究部长租公寓两种运营模式对比集中式出租分散式出租物业获取一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发建设，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式，但拿到合适的房源需精挑细选，面临经济型酒店的房源竞争一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签 订长期包租合同（2-5 年），但规模做大需要时间积累 现金流 前期的资金投入较大，但后期成本通过规模效应可以被摊薄前期资金投入较小，市场拓展节奏可控，可通过控制租金支付频率来实现 “滚雪球”式包租 ，但短期难见规模效应管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低 在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本；对人力的需求较多；业态特点 同档次租金水平的公寓，标准化程度相对更高；租客的集聚和公共空间的安排（如咖啡店、公共办公区、图书角、健身房、游戏室、定期群体活动等），使其具备较强的社交属性由于房源区位、房源形态、房源质量差别较大，导致公寓标准化程度较低，但设计风格可以统一；空间受限，缺乏公共空间，社交属性较弱地理区位地理上集中分布，难以满足多样的通勤需求，一般分布在稍偏远的区位，如二环、甚至外环之外地理上分散分布，能够适应多样的通勤需求，房源有的位于核心区位、商圈，也有在中环、外环等偏远地区数据来源：wind，海银财富研究部长租公寓所解决的痛点问题对比指标传统租房长租公寓房源真实性为吸引客户主动上门，经常出现虚假房源，如房源并不存在、照片拍摄角度极具欺骗性、价格远低于市场合理水平等照片真实性较高、明码标价、房源真实存在，有些甚至提供在线360度全景看房标准化程度户型、装修和设计风格等差别较大，并非标准化产品同一家机构、同档次租金水平公寓，一般标准化程度较高，包括户型、设计风格等装修品质参差不齐普遍较高，精装修中介费用一般为1个月租金无，只有物业费家电、家具维修自行找维修工，先行支付，后与房东商量费用分摊问题线上APP、微信或电话报修，主动上门维修，费用一般房东承担日常保洁自行打扫自行打扫+定期免费上门保洁，可自选增值服务社交概念小区住户嘈杂、层次复杂，缺乏社交属性集中式公寓租户层次、年龄相近，有共鸣，有群组活动，社交属性强配套设施无集中式公寓会配建咖啡店、图书馆、健身房等契约精神经常无规范租赁合同、双方权责义务不明晰或不健全、容易产生纠纷，房东可能提前结束租约合同详尽规范双方权利义务、以及各种情况的处置措施，一般房东不会提前结束租约传统租房