（精选）物业项目前期介入注意事项.docVIP

物业项目接管注意事项 一、投标项目实地考察： 如果物业项目是在工程项目提前介入的话，现场考察需注意： 仔细查看工程结构、安排 内外安装的合理性：消防安全设施自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备 做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录等 物业项目已竣工，投标企业现场考察需注意： 要看工程项目施工是否符合建筑施工合同规定和设计图纸的要求 要检验各项技术设备是否达到国家规定的质量标准是否满足使用要求 要看工程是否达到地净、水通、电亮和采暖通风设施是否运转正常 要进行各种设备调试、试运转，看是否达到设计要求 确定物业外在质量无重大的问题 各类配套设施的分布情况 现场考察时，投标企业还要多注意业主的情况：包括收入的层次，主要服务的要求和所需的特殊服务等 二、制作物业服务投标书（主要内容）： 要做好一部完善的投标书，必须要突出其针对性，注意可操作性，强调优势性，具体的物业管理投标书包括： 1、企业的基本情况 2、针对投标项目提出的物业管理整体管理的设想和策划 3、拟采取的管理模式 4、拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训及管理 5、管理规章制度和档案的建立 6、经营管理方案、承诺及采取的措施 7、社区文化活动及服务方案落千丈 8、经费的收支预算 9、日常管理 10、物业的维修养护计划及实施 11、各项管理服务制度措施及管理流程等 三、对已接管项目及企业实际情况考察： 在物业管理招投标中，评委一般采取以下的措施对投标企业进行考察： 1、采取突击访问的方式，通过直观感受进行判断。 2、采取上门访问业主的方式，通过业主的评价来评估。有条件的，可采取抽样调查的方式让较多的业主填写意见表然后汇总综合评估。 3、走访政府主管部门，行业协会以及其他专业人士，进行行业口碑和投标企业所获得的各种荣誉来判断。 四、投标企业现场答辩（应注意的问题）： 1、对于专家评委的发问，回答的内容必须明确，能回答的问题力求作到，清晰、条理、言简意骇，对于回答不上来的问题，要明确的回答不知道。 2、对于专家评委提出的问题，回答时要有针对性，干脆利落，该长的长，该短的短，对与提问无关的内容不要回答。 3、在回答专家评委提出时对于理论性问题，做到紧扣主题，言之有理，避免夸夸其谈，言之无物，对于具体问题，回答时特别注意可操作性，同时尽量体现自家服务理念和管理特色。 一、物业公司如何说服开发商站在物业角度上看问题？ 首先，要有敬业的工作态度，让开发商感觉你是在真正为他考虑问题。 其次，要有专业的工作水准，让开发商意识到你真正为他解决了不少物业设计和施工问题。 物业公司前期入住某小区时的合理化建议有： （一）绿化水质的处理；绿地中开设人行道；绿化带增加喷淋龙头；电梯门坎没有高度、斜坡；地下室的采光井光线不够；室外空调冷凝水管未作统一部署；无残疾人通道。 （二）对材料的选用、供配电系统的科学设计、电梯的安装与维保、建筑材料的选用、公用照明的设置、停车场车位标识提出了很好的建议。 （三）对售楼处提出了很多实用的方案意见和培训，对促进楼盘销售起了很大作用。 如何收取前期物业开办费？ 有关物业管理前期开办费，有的地方也叫前期物业管理启动经费，现摘录有关国家法规： 1、（北京）第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。 2、初期物业管理费缴交。开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米计收），其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在交付验收前交纳。3、辖区物业管理主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。三、前期物业管理中有哪些技术细节需要物业管理企业注意？ 派出的前期物业管理项目经理必须有比较好的沟通协调能力，对于现场一些涉及到房地产开发的一些问题有比较好的专业知识去应对。 我们前期派出的驻项目物业管理的工作人员必须要有非常好的专业经验与专业知识。因为前期物业管理当中，不是说我们每一个问题都能发现的，也不是说我们发现的问题都能够得到很快的解决。这就需要我们物业前期人员利用专业知识和经验去说服我们的开发、设计、施工、监理等单位。必要时我们还需要多方位角度论证，得到他们的认可。所以说，前期物业管理做好了，会收到事半功倍的效果。 项目负责人在前期物业管理注意的问题？ 要注意密切跟进工程的施工进度。比如核对图纸、施工图纸要与实物一致，施工当中有没有变更以及变更了以后