2011年重庆渝能明日城市项目定位及营销思路96页.pptVIP

* THANKS! * * * * * * * * * * 【SWOT分析】 2011年全年目标设定 * SWOT 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 紧邻CBD，区域优势明显； 紧邻多条城市主干道，交通便捷 项目自身属于城市综合体，配套齐全 企业开发实力及整合能力 项目周边紧邻老旧居民区，商务氛围缺乏； 周边多为城市主干道，环境嘈杂，无景观资源； 产品已定型，改造空间不大； 机会（Opportunities） S~O：发挥优势，抢占机会 W~O：利用机会，克服劣势 CBD的建成将带来大量商务人群，而区域商务氛围尚未形成，周边小企业办公物业缺乏，存在市场空白点； 抢先占位中小型企业商务市场，形成区域标杆，填补市场空缺，博取较高溢价。 中心化发力，规避作为住宅产品在景观环境等方面的硬伤。 威胁（Threats） S~T：发挥优势，转化威胁 W~T：减小劣势，避免威胁 政策抑制投资将一定程度减少项目投资客户； 珠江太阳城及中冶重庆早晨同期有小户型公寓推出，形成激烈竞争； 从多个方面充分利用CBD资源，提高投资者信心； 创新产品概念，吸引企业客户购买，扩大客户群； 产异化产品定位，与竞争产品拉开距离； 短平快，以高性价比快速走量。 抢先占位 （CBD中心区、板块小企业商务中心区域） 多重卖点 （CBD未来、板块中心、商务物业中心区、创新产品价值等） 【客群锁定】 WHO—卖给谁？ 抢占“江北嘴CBD资源” 的主流投资客 目标客群聚焦特征描述—— 购买动机：投资江北嘴泛CBD区域预期为主+江北嘴金融业配套服务中小企业自用为辅 看重卖点：CBD未来+副中心+抗风险产品 * 【项目整体再定位】 由前期主打CBD生活配套的“满足CBD的全能生活场”，调整为主打“CBD”与“商务配套”，整体再定位为城市商务综合体。 WHAT—卖什么？ * CBD新生代商务特区 【功能定位】 * 5A级写字楼 针对大型企业整层购买办公 商务领馆 CBD及本项目写字楼大企业所关联的上下游成长型企业租赁办公 R8、R7（11—31层） 慢调商业街 针对办公及周边人群提供购物、休闲场所 国际精装公寓 针对CBD及本项目商务人群居住 全能商务中心 R7的3层部分空间、写字楼或商业配合打造完备商务中心功能 精装商务酒店 针对本项内办公企业业务客户租用 R7的3-10层 WHAT—卖什么？ * 【商务公寓价值体系】 重要卖点 一流硬件配套 支撑卖点 高抗风险的产品 核心 卖点 CBD前景 贴心物管服务 WIFI无线网络社区 多功能商务中心 WHAT—卖什么？ 综合体物业 五里店中心区 慢调商业街 CBD小企业商务中心区 * 产品建议 【产品调整建议】 D户型 套内70平米 C户型 套内63平米 B户型 套内35平米 E户型 套内43平米 R8建议保持不变 从R8现有结构来看，各户型剪力墙不多数量，对办公用户影响不大； 保留剪力墙结构同时可以满足自住客户需求，提高产品灵活度与抗风险能力； R8户型在35—70平米之间，是商务公寓销售畅销面积区间； R8的小户型面积区间与写字楼大面积产品形成互补，丰富同期面世产品线，便于消化各类客户，减少客户资源浪费； * 【产品调整建议】 A户型 套内105平米 B户型 套内67平米 C户型 套内44平米 R7建议进行结构调整——调整为35—80平米的小户型框架结构商务公寓产品。 从工期安排来看，只调整一栋并不影响整体销售节点，在此前提下，对商务公寓产品进行升级，提供硬件上真正满足商务公寓条件的产品是可行的； R7中有超过100平米的产品，在房产税征税范围内，通过结构调整，可有效规避纳税问题。 后期推出楼栋结构调整，产品升级或户型划小对价格拉升能够形成有力支撑； 小户型可组合销售与使用，自由度高。 * 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强 【产品建议】门前广场及公共导视系统 * 【产品建议】 入户大堂、电梯间与过道 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌） 建议要点： 品牌： 选用中高端品牌电梯 内装： 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材