嘉兴中楠穆溪左岸2期商品住宅项目营销策划报告.pptVIP

本资料来自 就此，我们提出本次提案所需要围绕的总核心： 本资料来自 主力户型在68—83平方米，80平方米一下约占60%，80—90平方米约占30%，110平方米以上约占10%。现一期所推房源为120平米三房和76-80平米两房。具体区位不详，年底接受预定，1万抵1万1. 典型竞争个案 天星如意湾 本资料来自 典型竞争个案 格兰春天 建筑类别 多层 地理位置 正原北路与天星路交叉口 开发商 嘉兴市甬嘉房地产开发有限公司 ? 公开日期 09年11月 占地面积 35000平方米 建筑面积 50000平方米 建筑风格 新古典 容积率 1.4 绿化率 35% 总套数 525 开发分期 / 均价 3300-3500 装修标准 毛坯 物业费 / 物业公司 / 本资料来自 典型竞争个案 格兰春天 全部为五层多层产品,目前第一次开盘，市场售价3300-3500 本资料来自 典型竞争个案 和风丽园 建筑类别 多层+小高层 地理位置 经济开发区正原路181号 开发商 嘉兴嘉和房地产开发有限公司 ? 公开日期 08年9月 占地面积 48000平方米 建筑面积 75000平方米 建筑风格 新古典 容积率 1.5 绿化率 30% 总套数 614 开发分期 / 均价 目前均价4000，7月均价3500 装修标准 毛坯 物业费 多层0.6元/平米/月 小高层1.2元/平米/月 商铺1元/平米/月 物业公司 太阳城物业 本资料来自 商住两用纯多层soho公寓，未来推量全部为85平米的多层产品，均价在4000元 针对客户：年轻人，投资客 主要诉求：高性价比 典型竞争个案 和风丽园 本资料来自 谢谢观赏 THE END… 敬请交流! 本资料来自 演题 开发之道 本资料来自 开发策略前的几项思考： 如何形成开盘热销并塑造本案高端形象？ 如何考量现金流和利润的实现周期及速率？ 如何形成周期内的持续热销，快速有效地形成产品价值构建？ 如何考虑市场变化带来的风险？ 如何实现利润最大化？ 本资料来自 按照波士顿矩阵，不同产品将承担不同的角色，以满足同一时间内对回现与形象的要求 产品类型 产品地位 花园洋房 明星产品 小高层产品 现金牛产品 高层产品 婴儿产品 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 开发策略制定——产品分级 本资料来自 从开发策略来看，由于高价值产品在东面，产品由东往西的顺序是必然的； ■第一阶段，处于市场试探阶段，必须在以现金牛产品为主，辅以部分明星产品试探市场，因此此阶段以小高层为主，配合2栋花园洋房，起到吊价格的作用； ■第二阶段，在有市场基础和客户基础的前提下，主推现金牛产品及明星产品，提升本案形象，突出公园生态社区的价值； ■第三阶段，产品逐步成熟，客户基础牢固，市场形象深入，通过前两阶段的培育，婴儿产品其价值有一定的提升，适于推出，并辅以一定现金牛产品； 第一阶段 第二阶段 第三阶段 开发策略制定——开发节奏与销售节奏 本资料来自 项目名称 区位 规划 户型 建筑 景观 配套 服务/物管 综合 评分 福临新家园 77 和风丽院 65 秀洲枫华园 67 紫金凰苑 73 本案 74 价格推导 本资料来自 竞争个案 成交均价 （元/平米） 分值系数 （本项目/竞争楼盘） 相对均价 （元/平米） 相似度 计算价格 福临新家园 6600 0.961 6343 25% 1586 和风丽院 4000 1.138 4552 30% 1366 秀洲枫华园 4300 1.104 4747 20% 949 紫金凰苑 6500 1.014 6591 25% 1648 计算综合均价 5549 分值系数为本案得分与竞争对手得分之比 相对均价为竞争个案销售均价与分值系数之比值； 相似度为竞争个案与本项目的区位及产品的相似程度； 计算综合均价为各计算价格之和； 按照目前的市场状况，基于产品的提升，其客观的市场售价应在5549元/平米左右！ 价格推导 小高层、高层公寓 本资料来自 本案2010年入市销售，若市场不产生大的变化，保守预计正常的市场增幅应在5%/年左右，故动态判定： 2010年年中本案小高层、高层公寓销售均价应为5549*（1+2.5%）=5688元/平米 价格推导 小高层、高层公寓 我司达成小高层首次开盘实现均价：5700元/平米 本资料来自 在花园洋房产品被市场所认同的情况下，按照通常规律，花园洋房售价应为普通公寓1.2～1.3倍，由于本案加入较多智能化设备，因此取1.3倍的价值计算，则花园洋房售价为：5549*（1+0.3）=7214元/平米 本案2010年入市销售，预期整体推盘期为2年，若市场不产生大的变化，保守预计正常的市场增幅应在5%/年左右，故动态判定： 201