物业承接查验办法的理解和适用.docVIP

物业承接查验办法的理解和适用 刘长森 北京市京都（深圳）律师事务所 一、《物业承接查验办法》的背景及意义 （一）《办法》的立法依据 2003年国务院《物业管理条例》第28条首次规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。” 第29条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；???（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。?物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。” （二）物业承接查验存在的问题 1、承接查验没有明确的法律规范； 2、建设单位与物业企业存在利害关系，导致承接查验流于形式，无人监督管理； 3、建设单位遗留的问题转嫁给物业企业，导致业主与物业企业之间发生纠纷； 4、由于承接查验缺位，导致物业公共部位及公共设施设备的维护责任不清，建设单位与物业企业之间纠纷不断。 （三）《办法》的意义 《办法》使物业承接查验有法可依。房地产行政主管部门的介入可以较好地解决业主大会缺位的情况下业主合法权益的保护问题。同时，有利于化解前期物业管理中各方主体的矛盾和纠纷。 二、《办法》条款的理解和适用 （一）《办法》的适用范围 第二条　本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 第四十五条　前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。 （二）承接查验的前期约定 第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。 　　第七条　建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。 　　第八条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 　　前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 　　不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （三）承接查验的时间 第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 （四）承接查验应当具备的条件 第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 　　（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 　　（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 　　（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 　　（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 　　（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 　　（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （7）法律、法规规定的其他条件。 （五）承接查验的文件依据 第十二条　实施物业承接查验，主要依据下列文件：（1）物业买卖合同；（2）临时管理规约；（3）前期物业服务合同；（4）物业规划设计方案；（5）建设单位移交的图纸资料；（6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。 （六）承接查验的程序 第十三条　物业承接查验按照下列程序进行： 　　1、确定物业承接查验方案； 　　2、移交有关图纸资料； 　　3、查验共用部位、共用设施设备； 　　4、解决查验发现的问题； 　　5、确认现场查验结果； 　　6、签订物业承接查验协议； 7、办理物业交接手续。 （七）资料的移交及清点核查 第十四条　现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 　　2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 　　3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 　　4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 　　5、承接查验所必需的其他资料。 　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 第十五条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，