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- 本资料来自 - 企业管理资源网/ - 本资料来自 - 四、物业服务费的测算 （四）物业服务企业的利润 a—利润率（单位：%） - 本资料来自 - 四、物业服务费的测算 （五）物业服务企业的酬金 实行酬金制时，酬金的提取方式通常有两种：固定提取比例和固定提取金额。 1、固定提取比例 k——事先约定的提取比例 2、固定提取数额 f——约定好的每年或每月提取的固定数额的酬金 - 本资料来自 - 四、物业服务费的测算 （六）物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题 1.前期物业管理的费用测算 包括：顾问费和开荒费、固定资产投入、保修期内维修费用的计算。 2.物业服务企业的酬金提取问题 如何计取酬金达到共赢，既是理论问题又是实际问题 3.物业服务费的收缴率问题 4.住宅小区内非住宅物业的收费问题 5.物业服务费用的调整问题 - 本资料来自 - 四、物业服务费的测算 凡事要量力而行 - 本资料来自 - 第四节 收益性物业的物业服务费 一、收益性物业服务费用测算的特点 1.其费用项目由于物业类型、规模以及物业服务合同的不同而有所差别。 2.收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入。 - 本资料来自 - 第四节 收益性物业的物业服务费 二、收益性物业的物业服务费用构成 人工费 共用部位、共用设施设备日常运作、维修及保养费 清洁卫生费 绿化管理费 秩序维护费 办公费 固定资产折旧费 共用部位、设施设备及公众责任保险费用 经业主同意的其他费用 不可预见费、法定税费、企业管理费及利润、房产税 * * - 本资料来自 - 物业管理费用 - 本资料来自 - 物业管理费用 第一节 物业管理经费的来源 第二节 住宅消费的含义 第三节 物业服务费 第四节 收益性物业的物业服务费 - 本资料来自 - 第一节 物业管理经费的来源 一、定期收取物业服务费 二、物业共用部位、共用设施设备维修资金 三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润 四、政府多方面的扶持 五、开发建设单位给予一定的支持 六、业主的赞助 - 本资料来自 - 第二节 住宅消费的定义 一、购房和租房款 二、装饰装修款 三、基本能源费 四、物业服务费 五、税费 - 本资料来自 - 第三节 物业服务费 一、物业服务费的性质和收费原则 二、物业服务费的定价形式和计费方式 三、物业服务费的构成 四、物业服务费的测算 - 本资料来自 - 一、物业服务费的性质和收费原则 （一）性质 1.针对公共服务和部分专项服务收取的费用； 2.属于全体业主所有，AA制。 （二）收费原则 1.合理 2.公开 3.费用与服务水平相适应 4.竞争 5.双方协商 6.政府监督 - 本资料来自 - 二、物业服务费的定价形式和计费方式 一、物业服务费的定价形式 1.政府指导价 由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。 2.市场调节价 由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 - 本资料来自 - 二、物业服务计费方式 1.包干制 业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业服务企业承担。 适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。 二、物业服务费的定价形式和计费方式 - 本资料来自 - 二、物业服务计费方式 2.酬金制 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。 由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出原则上不需要交纳相关税金。 二、物业服务费的定价形式和计费方式 - 本资料来自 - 三、物业服务费的构成 1.包干制 物业服务费(X)=物业服务成本(X1)+法定税费(X2)+物业服务企业的利润(X3) 2.酬金制 预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬金(X4) - 本资料来自 - 三、物业服务费的构成 3.物业服务成本或物业服务支出： 1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）