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基于自有住房对中国住房租赁市场现状的研究 　　【摘 要】我国的住房租赁市场发展成熟度不高，抛开政府的公租房与廉租房，市场的供需双方主要是单独个体的出租方与承租方，自有住房的减去自住需求成为单一房源。通过对自有住房的研究，进一步结合租赁市场现状分析存在的问题并提出建议。 　　【关键词】出租方；承租方；自有住房；自住需求 　　1、引言 　　自从市场经济的高速发展，中国的住房改革也不断的进行，相对于蓬勃发展的住房销售市场而言，租赁市场似乎被忽视。虽然近几年来，政府大力建设廉租房与公租房，但由于保障体系本身不完善、覆盖率低，市场的供需主体为一个个独立的家庭与个人。同时，政府政策导向与税收问题，导致企业从事租赁市场的经营成本高利润率低，企业的参与度低，住房租赁和销售的市场结构失衡，租赁市场均衡受制于新增商品房的成交量与自主需求。房价的上涨、租售比的不合理进一步减少了可供租赁的住房，引发空置率高和承租方租房成本高等系列问题，阻碍的住房租赁市场的更好更完善的发展。本文从自由住房的角度，剖析租赁市场的现状。 　　2、自有住房及相关概念 　　居住需求是人类最基本的需求之一，自有住房是指居民自己拥有的房屋，可供自己居住、向他人租赁或者投资出售。而住房自有率是国际上考察居民的常用指标，指居住在自己拥有产权住房的家庭占整个社会的家庭比例，计算公式为： 　　住房自有率=*100% 　　2012的《中国家庭金融调查报告》就指出中国的住房自有率高达89.68%，从这个数据可以发现购房时居民的首选，居民倾向于获得拥有自己产权的房屋，侧面说明中国的住房租赁市场不够成熟，不能优化房地产市场的结构。住房自有率在统计学上与经济发展水平是负相关的，世界平均水平是63%，欧美发达国家为60%左右，反映我国经济自由化程度不高，人力资源流动受到阻碍，城市化程度低。该报告中北京、上海、广州、深圳四个城市的住房自有率最低，这个四个城市在整个中国属于发达城市，城市化程度高，经济发展水平高。这些人口集中的大城市，土地价格水平高，人才需求量大，因此住房租赁市场存在发展的动力；相对农村而言，农民一般都有自己的住房，租赁者少，并且流动意愿不大，住房自主率非常高。因此，住房自有率反映着租赁市场的发展程度。中国人口基数大，不能满足所有的购房需求，要建立多元化的房屋供给系统。透过高的住房自有率，分析具体拥有住房居民的房屋占有结构，根据《中国居住小康指数》得出调查人群住房数量分布如表1所示。 　　从图表的数据拥有住房的居民比例占到78.6%，略低于公布的住房自有率89.6%，因为两者选取的样本不同，表一的数据不一家庭为考察单位，并且受访者不涵盖农村人口。多套住房拥有率为13.3%，即拥有产权大于1套住房的人数比例为13.3%。 　　假设居民需要一套房屋来满足自住需求，剩余的住房全部用来租赁。根据表上数据可以得出租赁市场的供需比为0.74：1，反映市场的房源能够大致满足租赁的需求。根据此数据对于租赁市场，多套房产拥有率越高，供需比越均衡更利于租赁市场，但是假设前提是剩余住房用来租赁，实际上剩余住房分为出租、出售以及临时自住等用途，并且空置率高没有成为租房市场的房源。以2012年北京市为例，通过人口调查分析得到表2： 　　根据表2显示，多套住房占有率高并没有激活租赁市场，证明了住房自有率高，多套住房居民占有率高的中国房地产市场结构失衡，租赁市场发展不匹配。住房空置率是亟待解决的一个问题。 　　3、高住房自有率和住房空置率的研究分析 　　住房自有率与经济负相关，中国经济虽然在不断的发展，但是较于发达国家水平还是比较低，同时劳动力流动率低，城市人口占总人口的比例低，城市化进程不高，并且文化习惯及社会结构的影响，居民倾向于购房等种种因素造成中国住房自有率高的情况。 　　住房产生价值有两种形式：出售与租赁。出售价格是对房屋一次性消耗的市场出价，体现是住房的商品价值属性，衡量了一定时期住房的需求关系；租赁价格是住房的使用价格。两者的区别在于：住房价值的回收形式与时间不同。出售是即期的资本利得，租赁是持续的现金流，但两者都是对同一商品价值的不同表现形式。住房拥有者选择出售还是租赁，空置高低一定程度受到租售比机制的影响。 　　租售比是指每平方米使用的月租金与每平方米的建筑面积的房价之比。国际上通过这个概念衡量一个地区的房地产的运行情况，标准通常为1：300 1：200，比值越高说明投资房产的价值越大，出租房屋的数量越多。租售比无论是高于1200还是低于1160，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。以历年北京租售比为例，2005年租售比为1：335，2008年突破1：400，在2010年达到1：600，从侧面反映了租赁市场和出售市场的背离。房租收益过低与房价的巨大差异正是造成空置房高达