滨海黄港项目产品对比及建议教学教材.pptxVIP

黄港波尼斯小镇产品对比及建议1 2 3策略出发点当前市场环境下别墅产品的基本特征市场环境中典型别墅产品特征别墅产品的特色竞品产品及销售模式研判产品与客户对位客户购买动机以优质的产品赢得客户与市场Section 1营销建议之市场部分当前市场环境下别墅产品的基本特征竞品产品及销售模式研判规划及去化情况区域内多系利润产品，缺乏现金流产品，依据市场去化速度，必将导致现金回流缓慢，难以保证开发商“快进、快出”的开发预期。项目2013年别墅成交别墅月均成交北塘古镇151.3融创融公馆262.2联发滨海琴墅443.7大唐壹号领馆231.9注：部分项目13年全年成交情况区域单个项目别墅月均去化：2-4套区域市场及客户分析客户来源：主要来自塘沽及开发区，少部分汉沽，以改善或升级置业的多次置业客群为主；客户购买：主力别墅需客户承受总价350万左右，单价集中在12000-13000元/平米；去化量：2013年达到11.5万平米，预计2014年达到13-16万平米；竞争态势：在售库存已经达到130万平米，去化周期136个月；去化时间极长。机会/威胁：（威胁）毗邻中新生态城板块，不论从区域规划还是政策扶植，均好于北塘板块； （机会）限购政策放松以及未来银行信贷政策的逐步放宽，将释放大量需求。市场去化量、去化速度缓慢竞争激烈、多家地产分食小蛋糕库存极度挤压、去化难度大物业类型对比由于北塘区域“窄路密网+低层高密”的规划约束，使得低密度项目众多，产品同质化竞争严重。项目项目状态容积率建筑面积（万平米）产品类型天保美墅林在售0.865.6别墅北塘古镇在售0.746别墅融创融公馆在售1.21.6别墅、洋房融创君澜在售225洋房、高层联发滨海琴墅在售117别墅、洋房大唐壹号领馆在售11.8别墅U公馆在售1.531.2洋房听海蓝珊待售1.67.2洋房海泰华塘名邸待售19.9别墅、叠拼阅海名筑待售1.7519.4洋房、小高层假日花园待售1.516.2别墅、高层受土地属性约束，本案在北塘板块内并无绝对优势。1.06容积率的条件下，别墅+洋房的产品组合，超越产品类型发挥的难度较大。且由此带来的成本损失也难以通过提升销售价格弥补。我们认为，同类型产品竞争，产品力将对客户的选择起到关键作用。形象对比区域竞品外立面vi色系类似，陷入同质化竞争，形象难以形成差异化。本案英伦原乡风格（vi色系：棕色）融公馆莱特风格（vi色系：棕色）大唐壹号领馆英伦风格（vi色系：棕色）本案英伦原乡风格（vi色系：棕色）联发滨海琴墅（vi色系：棕色）北塘古镇中式风格（vi色系：灰、白）在外立面风格相近的情况下，更高品质的外立面材质，更纯粹的异域风格，以及更加出众的园林绿化感染力。无疑更容易获得客户的青睐！总价面积对比按12500元/平米的测试价格计算，市场平均主力总价在300-400万。该价格区间高于与北塘黄港板块相邻的中心生态城。（生态城250-350万）更远远高于距离较远，但区位、客户类型与本案类似的东丽湖板块。（东丽湖190-300万）因此，北塘板块潜在客户范围小，难以支撑区域内庞大的供应量。客户扩容是我们的首要解决的问题！项目别墅主力建面（平米）实际均价（元/平米）主力总价（万元）备注天保美墅林360-440———北塘古镇240-34012883300-420—融创融公馆180-21420885370-440联排（实际280平米，赠送100平米）合院（实际450平米，赠送210平米）折合单价12000元/平米左右联发滨海琴墅270-32512368330-400—大唐壹号领馆200-27015232300-410—海泰华塘名邸220-340未开盘未开盘—假日花园170-280未开盘未开盘—附加值对比调研中我们发现以天保美墅林为代表的项目，由于附加值的缺失，导致项目在面对竞品的对比中，出现地下计容“硬伤”。相同使用面积，总价更高，竞争力降低。项目别墅主力建面（平米）附加值赠送面积实际使用面积（平米）总价区间天保美墅林360-440（算地下面积）地下车库、露台阳台0360-440450万以上融创融公馆180-214（建面，不算地下）联排（实际280平米，赠送100平米）合院（实际450平米，赠送210平米）100-210平米280-450370-440联发滨海琴墅270-325（建面，不算地下）赠送地下室80-150平米80-150370-470330-400大唐壹号领馆200-270（建面，不算地下）平双露台、双庭院、阳光地下室、私家车库90-110290-360300-410海泰华塘名邸220-340（建面，不算地下）赠送地下室100-130320-440—假日花园170-280（建面，不算地下）赠送地下室90-140260-370—因此，天保项目还未上市销售，便处于销售停滞状态，且难以获