2012田东项目第一季度市场报告.doc

2012年田东项目第一季度市场报告 编制单位：营销中心市场部 二零一二年三月三十日 一、2012年第一季度市场环境分析 3 （一）宏观政策动态及发展趋势预测 3 二、田东县近6年各项经济指标发展情况及2012年经济指标预测 4 （一）6大主要经济指标年年发展 屡创佳绩 4 （二）田东县近几年各项主要经济指标发展情况综述 7 三、田东县房地产市场运营情况分析 8 （一）田东县在售楼盘个案分析 8 （二）田东县房地产市场综述 13 （三）田东县房地产市场2012年上半年推货情况 14 （四）田东竞争楼盘库存量情况 14 （五）田东竞争楼盘土地成本价格情况 15 （六）田东竞争楼盘在售物业均价分析表 15 (七)田东城市春天项目第一季度市场运行情况分析 16 四、调研小结与建议 22 （一）市场宏观政策方面 23 （二）营销策略方面 23 一、2012年第一季度市场环境分析 （一）宏观政策动态及发展趋势预测 1、央行年内首降存款准备金率 中国人民银行决定，2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2012年以来央行首度下调存款准备金率。此次调整后，大型金融机构和中小金融机构将分别执行20.5﹪和17.0﹪的存款准备金率。市场普遍估计，此举将释放4000亿元左右的流动性资金，对于不少没有如期贷款的企业可谓起到缓解作用。其中一分部资金将会流入房地产市场，这对资金紧张的房企来说或许是个利好。 政策影响：存款准备金率下调有利缓解开发商资金压力，有利于缓解银行流动性压力，增强信贷投放能力，加强金融对实体经济的支持。按往年的经验推测，存款准备金率短期内仍有进一步小调可能，已进入下降周期，今年还会小调2～4次。 2、四大行首套房贷利率回基 3月4日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同提出“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”意味着国有四大行首套房贷利率将不高于基准利率。目前中行、花旗银行等部分银行已出现9折优惠。 据现场踩盘了解，目前田东县其他楼盘如明都花园、富贵园、幸福广场等项目，首套房贷均已执行基准利率。 政策影响：四大国有银行首套房贷基准利率的回归，表明了中央政府对首次购房家庭在房贷利率上是鼓励和支持的。贷款利率的回落，实实在在的缓解了刚需一族的还贷压力，同时也大大的促进了刚需购房者置业的信心和底气。 3、南宁继续限购，没有设定时限 3月1日，南宁市政府发布了《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》，至此，南宁继续实施限购尘埃落定。通知明确规定，限购内容保持不变，不同的是，没有规定限购时限，南宁限购步伐将与中央保持一致。 限购期间，南宁市户籍居民家庭可买第2套住房，但不能买第3套房即“限2禁3”；外地户籍居民家庭能提供累计1年以上纳税和社保证明的，无房的可再买1套，有1套房及以上的、无法提供纳税和社保证明的不能再买房即“限1禁2”。 政策影响：去年限购实施以来所取得的效果有目共睹，成交量下降了、价格下跌了、投资客退场了。据南宁市住房局市场科负责人覃寿芳表示，南宁房价过快增长的势头得到遏制，投资投机需求受到抑制，外地购房者所占比例则从30﹪下降到了10﹪。 从2012年初各大楼盘的营销表现来看（团购价、一口价特惠房、4字头5字头房源、首付分期、巨额优惠、折扣幸运大抽奖等），2012年的南宁楼市发展趋势竞争将更加激烈，将会出现更多的四字头五字头的楼盘以吸引抢占刚性需求购房者。同时要求开发商更加注重产品品质的升级和优化，以高性价比产品迎合市场客户“高配低价”的心理预期。政策的持续、库存量的高企、竞争的加剧等因素也会促使楼市必须进行行业重新洗牌，优胜劣汰。 4、十一届全国人大五次会议定调：坚持房地产调控不动摇 对于2012年的房地产政策，在11届全国人大五次会议上，温家宝总理在政府工作报告中已经定调：严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。 总理的话至少传递出3层信息：一是调控效果正在显现，但目标尚未到达；二是限购还要持续下去；三是房价还得继续“合理回归”。换句话说就是调控尚未成功，限购仍须给力。 5、2月南宁新建商品房 供应降七成，签约涨一成 据南宁市住房保障和房产管理局政务信息发布平台数据统计，2月1～29日，南宁6城区新建商品房累计签约2630套，约24万㎡，于1月相比，分别环比上涨13.3﹪和18.8﹪；2月住宅累计供应1091套，环比下降59.9﹪。本月南宁楼市均价约7790元/㎡，市场均价已经连续四周微涨，涨幅在0.09﹪。南宁继续执行限购，对后市形成较大的压力。 6、限购持续之下，田东楼市发展趋势分析 限购给田东市场带来的影响在去年的总