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房产税收筹划案例 直系亲属转让房产比赠与节税三分之二 家住越秀区的孙先生即将退休，有意将一套7年房龄的房改房转让给自己的儿子。目前，房屋估价90万元，面积86平方米。孙先生可采取两种方式将该套房屋进行转让——赠与或者买卖，哪一种方式税收策划更省钱呢？ 这种赠与行为，受赠人须交纳房屋估价3%的契税、0.05%的印花税和个人所得税等项目。由于孙先生的该套房屋居住已满5年，按照规定，在满足一定条件下，可以免予征收个人所得税。在此案例中，受赠人实际应缴纳税款共27450元；如果按照买卖方式进行转让仅需缴纳契税款共计9000元。 　　可以看出，孙先生的该套房屋在使用买卖方式的情况下税负比赠与方式要节省18450元；需要注意地是，如果是非普通住宅，则赠与的方式可能更加划算。 改变投资方式 享受免征契税政策 王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500×4%=20（万元）。 　　【筹划思路】 　　根据财税[2003]184号文件的规定：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 　　【筹划方案】 　　根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下： 　　第一步，王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司，将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴纳契税。 　　第二步，王明对其个人独资公司进行公司制改造，改建为有限责任公司，吸收李立投资，改建为新华有限责任公司，改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋， 免征契税， 新华公司减少契税支出20万元。 房屋出租的税收筹划方略 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款 　　根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 　　筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 整体购买不动产的契税纳税筹划 具体做法是：合同分开签订，房屋、土地作为一个合同签订，其他非房屋、土地作另一个合同。销售发票也由转让方分别开具。在成交价格的确定上，整体打包转让的，按照房屋、土地、房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款分别评估，按房屋、土地评估价占整个评估价格比例确定实际成交价格。 　　如总成交价格为500万元，总评估价为300万元，土地、房屋的评估价格为200万元。由此确定土地、房屋的成交价格为：500×200/300=333.33万元。假定契税税率为4%，则计算应缴契税：333.33×4%=13.33万元，而如果只前一个总的成交合同，则应缴纳契税：500×4%=20万元。 改变抵债不动产的接收人 享受免征契税 【筹划案例】 　　华业公司欠石林公司货款2000万元， 准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税＝2000×4%＝80（万元）。 　　【筹划思路】 　　石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税80万元，在三方欠款均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征。 　　 【筹划方案】 　　可考虑纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议，由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。 　　经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，节约契税支出80万元