第三章房地产开发项目可行性分析教学教材.ppt

第三章房地产开发项目可行性分析;项目可行性分析;;二 可行性分析的涵义;机会研究 初步可行性研究 项目建设书 可行性研究 项目评估 投资决策 (投资前期) 签约谈判 工程设计 施工安装 试运行 竣工验收 (建设期) 生产经营 项目评价 (生产经营期) ;三 可行性研究的作用;;;;;;四 可行性研究的步骤;;;五 房地产可行性研究的内容;;;;;;;;;第二节 房地产市场调研;一 房地产市场调研的目的与内容;二 房地产市场调研的步骤;市场分析数据的收集;1994-2006年三季度全国固定资产投资情况数据来源：国家统计局;;2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况;;2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况;;2003-2006年三季度全国土地开发投资情况;;;?2005-2006年房屋销售价格同比;; 商品房销售价格;;2005-2006年三季度全国二手房价格指数同比、环比增长;;对原始数据加工分析;第三节 房地产开发方案的选择; 开发方案选择程序;居住区开发方案的技术经济指标;开发方案的综合评价;评分综合评价法;第四节 财务评价方法;一 成本数据预测与分析;二 房地产开发项目成本费用估算方法;(二)前期工程费;(三)房屋开发费;;建安工程费的计算方法;管理费;销售费用;财务费用;其他费用;不可预见费与税费;沁园小区可行性研究报告;;1 项目介绍;;;2 项目投资环境与市场研究;住房是城乡居民的基本生活资料，其数量、质量的高低，是衡量一个国家国民经济发展水平，人民生活好坏的重要因素之一。 目前北京市的城镇居民住房短缺，居住条件差，配套设施不完善等现象和北京国际大都市城市的名称很不相称。因此，在今后一个相当长的时期，加快居民住宅的建设，进一步改善人民的居住条件，仍是首都城市建设中的一项重要任务。 国家把加快住宅建设列为新的经济增长点和消费热点的宏观政策，预示着在投资、税收、流通环节等方面向住宅建设倾斜，与此同时，政府为改变居民的住房条件，鼓励居民购房，制定了比较完善的房改政策，一再放宽了住房公积金、银行按揭政策，使广大的工薪阶层成了购房的主力对象。这就激发了住房市场的需求，潜在市场日趋活跃，房地产市场前景广阔。 ;b) 燕郊经济技术开发区概况; 市场调查研究;规划设计方案及建设条件;b) 在北京工作的开车族:本项目建有多个临时停车位，能满足停车需要。我国加入世界贸易组织以来，国产轿车大幅降价，私人轿车越来越普遍。燕郊经济技术开发区独特的地理位置和幽雅的环境、清新的空气加上精良的设计必将成为购房的首选。 c) 北京退休职工:这里远离城市的喧器，这对过惯了城市生活的人来说就好比是一块净土。 d) 有意在燕郊经济技术开发区落户居住发展的外埠人员或经济条件优越，又急需住房的人员或想买新房的人员。 e) 投资客户：追求物业的升值，对项目的升值有很深的研究。;项目的产品定位;;项目需要的设备及原材料; 建筑所需主要设备 空调：由业主自己购买，开发商只设空调支座，按每户1个计算共1024个。 通信：按每户2套计，共2048套，由市政电信线路接通，有北京和河北两路电话。 ;;规划设计方案 a) 主要设计概念 1) 配合不同的使用需求，建立不同层次的户型空间，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地将其融为一体。 2) 设计注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。然而，个别户外空间仍具独特性，配合绿化，营造不同个性的空间感觉。 3) 户外景观的布局以设计风格的简约明快为主调，极具现代感。亦能配合建设设计风格，更可获得统一协调的效果。 ;;;;用电量、用水量、供热量、燃气量 ; 项目环境保护;安全、消防、节能;项目开发建设及经营的组织与实施计划; 项目的建设方式与施工组织 采用公开招标的方法，本着公开、公正、公平竞争的原则，选择信誉高、质量好的施工队伍九个，分期分批地开工建设。并聘请监理公司，对项目建设实行质量、进度、成本控制和组织协调，确保本项目的投资、质量和进度，引入竞争机制，采用流水作业，在两年内全面完成房屋建筑及配套设施的建设，确保优质工程率达到会80%，争取成为样板小区。;开发方案与设想;;项目投资估算与资金筹措计划;b) 建筑工程费 1)　建安费用;2)　室外工程费 ;c) 前期工程费用;d) 建设工程其他费用; e) 市政基础设施及公共设施配套费;f) 其间费用;g) 不可预见费; h) 总