[其它考试]《物业管理经营》考核要点.docVIP

第1.12为第一单元；2、5为一单元；3、4为一单元；6、7、8、9为一单元；10、11为一单元。共170多个知识点，其中3、4、5、9、10 为重点。 物业经营管理概述 物业经营管理概念 物业经营管理的内涵： 又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 它突破了传统的管理活动仅限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业战略及主营业务发展目标的需求。 物业经营管理活动既概括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 物业经营管理活动的对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托资金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业管理经营服务。 零售商业物业划分标准表﹙一﹚ 序号 物业业态 定义 特点 1 写字楼 是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分构成，其中包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。依赖于专业人员的主观判断，据12要素区分。 2 零售商业 是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主主体利益的最大化，都非常需要集中统一专业化物业经营管理服务。零售商业物业的分类主要依据其建筑规 模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。 名称 建筑规模 经营/业态/租户特点 商业辐射区 区域购物中心 10万㎡以上 服务功能复合性，经营管理一致性，服务设施完整性，不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体 有效商业服务半径可达到200㎞ 市级购物中心 3万㎡以上 通常以大型百货公司为主要租户 可辐射整个城市，服务人口在30万人以上 地区购物商场 1—3万㎡之间 中型百货公司为主要租户 辐射城市的某一部分为主，服务人口10万至30万人 居住区商场 3000—10000㎡之间 日用百货商店和超级市场为主要租户 服务某一居住小区为主，服务人口1万至5万人 邻里服务商店 3000㎡以下，一般 500至1000㎡ 食品、日杂用品、服装干洗、家用电器维修 等的经营者通常是这些商店的租户 服务人口在1万人以下 特色商店 经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。如旅游用品商店、精品店、物美价廉的直销或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。 零售商业物业划分标准表﹙二﹚ 序号 物业业态 定义 特点 3 出租型别墅或公寓 用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。为了保持较高的出租率和租金水平，需要物业管理 企业来为业主提供物业经营管理服务。 别墅：指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。环境质量较高，独栋别墅、联排别墅、 叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅等概念。除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。 公寓：是指包含许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出租，供出租或短期居住。 具体类型包括复式公寓、花园公寓、单间公寓。 4 工业物业 是指人类生产生活提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、科技园区和高新技术产业区。 工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产和经营利 润的影响。 5 酒店和休闲娱乐设施 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、赛马场、高尔夫球场等。 这类物业多由房地产开发企业投资建设，其经营管理活动也与房地产行业密切相关。 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：①服务对象不同 ②地理位置不同 ③服务内容不同 ④建筑设计和装修风格不同 物业经营管理服务的目标