[调研报告]XXXX项目贷款评估报告.docVIP

兴旺广场建设项目评估报告 扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年六月概 述 2 第一章 项目承担主体评价 4 1.1 借款人概况 4 1.2 公司股本结构 4 1.3 公司组织机构及人员评价 4 1.4 经营者管理者素质 5 1.5 借款人财务状况评价 5 1.5.1资产与负债及所有者权益结构 5 1.5.2财务状况评价 7 1.6 关联企业 7 第二章 项目基本情况评价 8 2.1 项目概况 8 2.1.1 地理位置 8 2.1.2 项目规划 8 2.2 项目市场定位 9 2.3 项目建设合法性分析 9 2.4 项目开发周期及工程进度计划 10 2.5 项目建设条件评价 10 第三章 项目市场分析 11 3.1 市场环境分析 11 3.1.1扬州市概况 11 3.1.2 扬州市房地产市场 12 3.1.3 政策环境 12 3.2 同类竞争项目的比较 13 3.3 项目优劣势分析 13 3.4 项目市场前景预测 14 第四章 项目投资估算和筹资评价 15 4.1 项目投资估算 15 4.2项目资金来源 16 4.2.1 项目资金来源计划 16 4.2.2 资金来源计划落实情况 17 4.3项目资本金评价 18 第五章 偿债能力分析 19 5.1 项目财务效益预测算 19 5.1.1 项目销售收入 19 5.1.2销售税金 19 5.1.3 管理费用 20 5.1.4销售费用 20 5.1.5项目利润及利润率 20 5.2 项目现金流量及还款来源分析 21 5.3项目效益敏感性分析 21 第六章 银行效益和贷款风险分析 22 6.1 贷款担保方式 22 6.2 银行效益评估 22 6.3 贷款风险及防范措施 22 第七章 项目综合评价 23 概 述 承贷主体：江苏源纳置业有限公司 企业性质：有限公司 法定代表人：林胜盛 项目名称：兴旺广场建设项目（以下简称“本项目”） 项目类型：房地产开发项目 建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路 用地面积：项目建设用地面积10623.9㎡； 建筑面积：建筑总面积为34481㎡地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡； 其中：酒店用房 11170㎡ 商业用房 10145㎡ 车库 13166㎡ 项目估算总投资：18150万元 项目估算销售收入：33284万元 税后净利润：8343.36万元 总投资净利润率：45.96 % 申请银行贷款：3300万元 申请贷款期限：24个月 本次评估采用的依据如下： 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993年； 2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年； 3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司； 4、《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号； 5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》; 6、相关财务报表; 7、其他相关文件及资料。 项目承担主体评价 1.1 借款人概况 江苏源纳置业有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年3月31日，其前身为1995年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为2000万元，法定代表人：林胜盛。一般经营项目：房地产开发，商品房销售。2010年6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。1.2 公司股本结构 公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000万元，主要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%林胜盛出资362万元，持股比例18.10%林忠兴出资230万元，持股比例11.50%其他12位自然人股东，共持股11.40%。经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为。 1.3 公司组织机构及人员评价 公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验和一支成熟的经营管理团队。 公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。公司现有专业技术人员40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。 总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。 1.4 经营者管理者素质 公司法人代表林胜盛现年36岁，从事建筑与房地产开发有10年之久，经