2房地产投资基本原理2.pptVIP

一、博弈论 博弈论，又称对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题。 博弈论研究的是在存在相互外部经济条件下的个人选择问题。 博弈论的基本概念包括参与人、行动、信息、战略、支付（效用）、结果和均衡。其中，参与人、行动和结果统称为“博弈规则”，博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。在博弈论中有一个经典案例——囚徒困境。 对于房地产开发商而言合法合理开发新项目，定价适中，满足大部分人的需求是收益最大的选择。对于金融机构来说，根据国家宏观政策的变更而改变贷款策略是保持稳定发展的良好方法。 想象一下在这种情况下，在政府的有序管理与金融机构的大力支持下，开发商能够充分洞察购房者的消费需求，科学规划、设计、建设、销售楼盘，消费者安心购买。于是，开发商顺利赚取利润，赢得越来越好的市场信誉；消费者购得满意的房屋，安居乐业；市场井然秩序，国家宏观经济形势良好。这就是房地产市场的多赢之局 。 二、资本资产定价模型 是第一个关于资产定价的均衡模型，也是第一个在不确定条件下，使投资者实现效用最大化的资产定价模型。 意义： 模型的首要意义是建立了资本风险与收益的关系，明确指明期望收益率就是无风险收益率与风险补偿两者之和，揭示了报酬的内部结构。对资产定价模型进行深入研究无疑在理论上和实践上都有着重要的意义。 资产定价模型认为： 风险资产的收益由两部分组成，一部分是无风险资产的收益由 表示，另一部分是市场风险补偿，由 表示。其系数 表示系统风险的大小，这就意味着高风险资产必然伴随着高收益。 并非风险资产承担的风险都需要补偿，需要补偿的只是系统风险。由于系统风险不能由分散化而消除，必须伴随有相应的收益来吸引投资者投资，相反，非系统性风险由于可以分散掉，则无需补偿。 资本资产定价模型还指出最佳的组合是市场组合，市场组合的非系统风险最小，所有的风险投资者都会持有市场组合。一个针对实践的推论就是最优的投资策略是对全市场指数的被动投资。 三、贝叶斯决策 贝叶斯决策是在不完全情报下，对部分未知的状态用主观概率估计，然后用贝叶斯公式对发生概率进行修正，最后再利用期望值和修正概率做出最优决策。 简单的说，贝叶斯决策是利用贝叶斯定理求得后验概率，据以进行决策的方法。 3、资产定价模型的应用 （1）资产分类，优化资源配置 （2）资产定价，指导投资者的投资行为 （3）资产组合管理的业绩评估依赖于资产定价模型 1、简介 * 第二章 房地产投资开发基本原理 第二节 房地产市场四象限模型 由于房地产是一种耐用商品，其生产价格是在资产或资本市场中决定的。在这种市场上，拥有房地产资产的需求必须等于供给，因此住宅价格在很大程度上取决于希望拥有住宅的家庭数量和可以被人们拥有的住宅数量。 一、房地产资产市场和房地产使用市场 1. 房地产资产市场 在房地产使用市场或空间市场上（这里是指物业市场），需求来源于物业的使用者，这些使用者既可以是租客或业主，也可以是企业或家庭。 租金：与物业所有权相联系的年度成本。 一、房地产资产市场和房地产使用市场 2. 房地产使用市场 把房地产市场划分为使用市场和投资市场，利用使用市场中的市场供给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平衡，建立房地产市场四象限模型。 二、房地产市场的划分及各内部因素之间的关系 1、四象限模型 （1）房地产的交易实质上是房地产权益的交易； （2）房地产市场是一个地区性市场； （3）房地产市场易于出现不均衡和垄断 2、房地产市场的特性 D——房地产市场需求量 R——房地产市场租金（用租金表示的房地产价格） C——房地产市场开发量 S——房地产市场供给量（存量房地产） P——房地产市场转让价格 f（c）——房地产市场开发成本 它们之间相互作用相互影响，从而决定了整个房地产市场的运作过程。 3、影响房地产市场运作的主要因素 （1）房地产消费市场中，市场租金R与市场需求量D之间呈反方向变化，这种变化关系，同时也表明市场对房地产的需求量取决于房地产的市场租金（图2-6-a）。 （2）在房地产消费市场中，市场供给量与市场开发量之间呈同方向变化（图2-6-b）。 4、影响因素之间的关系 （3）在房地产投资市场中，由于房地产的交易价格可表现为转让价格和租金两种方式，在其他条件不变的情况下，房地产的市场