[其他资格考试]2011年房地产估价师考试--估价理论与方法命题趋势权威试卷1.docVIP

2011年房产估价师考试理论与方法命题趋势权威试卷1 　　一、单项选择题　　1．非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。　　A．概括性　B．描述性　C．理论性　D．准确性　　2．下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。　　A．出租的房地产　B．自用的房地产　C．餐饮的房地产　D．营业的房地产　　3．房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。　　A．公正　B．公平　C．公开　D．估价对象的合法权益　　4．现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。　　A．建筑技术　B．土地权利设置　C．相邻关系　D．土地使用管制　　5．在房地产权利中，属于用益物权的是()。　　A．自物权　B．划拔土地使用权C．抵押权D．租赁权　　6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。　　A．78　B．882　C．1210　D．1272　　7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为()元/m2。　　A．4400　B．4409　C．4445　D．4455　　8．不是影响房地产价格的区位因素是()。　　A．位置　B．交通　C．人文　D．环境　　9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。　　A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性　B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性　　C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性　D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性　　10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。　　A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量　　B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量　　C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量　D．存量+新增竣工量-拆毁量　　11．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。　　A．1.05　B．0.98　C．0.95　D．1.03　　12．征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括()。　　A．征地管理费　B．耕地占用税　C．安置补助费　D．耕地开垦费　　13．建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。　　A．体量　B．结构　C．设施　D．层高　　14．某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为()元/m2。　　A．3401.36　B．3398.64　C．3538.78　D．3266.67　　15．报酬率为()与所投入的资本的比率。　　A．净收益　B．投资回收　C．投资回报　D．收益　　16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。　　A．2427　B．2500　C．2575　D．2632　　17．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。　　A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数　　B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数　　C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等　　D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数　　18．某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是()年。　　A．37　B．40　C．60　D．63　　19．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。　　A．自然折旧　B．物质折旧　C．功能折旧　D．经济折旧　　20．通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。　　A．土地取得成本+开发成本　B．土地取得成本+开发成本+管理费用　C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用　　D．开发完成后的房地产价值 21．下面对假设