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第十二章　物业经营管理的未来发展 华东师范大学东方房地产学院 谢福泉 第一节　房地产组合投资管理 一、房地产组合投资管理的概念 （一）组合投资管理 组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以获得预定收益的行为。 第一节　房地产组合投资管理 组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。 组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合； 管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构； 管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。 第一节　房地产组合投资管理 （二）房地产组合投资管理 房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合，是对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。 第一节　房地产组合投资管理 房地产组合投资管理的主要工作包括： 与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 制定并执行组合投资策略 设计和调整房地产资产的资本结构 负责策略资产的配置和衍生工具的应用 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 评估组合投资绩效 客户报告 现金管理 第一节　房地产组合投资管理 二、组合投资管理的内容与步骤 第一节　房地产组合投资管理 （一）制订投资方针和政策 （二）投资分析 宏观分析 · 行业分析及微观分别等 （三）构建投资组合 （四）投资组合的调整 （五）投资组合绩效评估 第一节　房地产组合投资管理 三、组合投资理论在房地产领域的应用 （1）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。 （2）检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。 （3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产。 （4）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。 （5）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金经营成本和资本成本。 （6）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。 （7）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益风险和对投资组合的影响。 （8）进行谈判，安排物业的交接事宜。 （9）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，逐步上调租金或更新短期合约。 （10）在合适的市场时点做出处置物业的决策。 第二节　大型企业物业资产管理 一、企业物业资产及其管理 （一）企业物业资产 （1）建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。 （2）在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。 （3）土地：用于生产的土地费用。 （3）租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。 （5）自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。 （6）其他：无法归入上述 5 类的物业、厂房和设备的附属部分。 第二节　大型企业物业资产管理 （二）企业物业资产管理 企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。 第二节　大型企业物业资产管理 企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带来增值： （1）经营和管理过程知识； （2）规模经济（获取产品和服务）; （3）使用和管理房地产及服务上的结盟； （4）稀有的专业技术知识的收集； （5）信息的机密性和可得到性； （6）正式和非正式网络； （7）风险共享； （8）行动和转变； （9）以竞争价格提供高质量服务； （10）战略规划、预期与创新。 第二节　大型企业物业资产管理 第二节　大型企业物业资产管理 二、大型企业物业资产管理 （一）编制企业物业资产清单 （二）设定管理目标 （三）控制成本 （四）适时处置资产并获得收入 （五）进行多样化的物业投资 （六）结合企业主营业务选择物业占用形式 （七）建立合理的物业资产管理机构 （八）明确物业管理师的责任 （九）审慎选择物业资产管理顾问 第二节　大型企业物业资产管理 三、企业物业资产管理信息系统 第三节　设施管理 一、基本概念 按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。 第三节　设施管理 二、设施经理与设施管理的主要内容 （一）设施经理 设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。 非