论文样本 我国房地产预告登记制度探究（一）.docVIP

我国房地产预告登记制度探究 摘要：为保护处于弱势地位的购房人利益，《物权法》中设立了预告登记制度，通过赋予债权请求权以类似于物权的效力来实现对债权人利益的保护。购房人一旦进行房地产预告登记，其所享有的请求权便具有了普通债权所不具有的对抗第三人的效力。本文探讨了预告登记制度的性质、作用以及设立预告登记的必要性，对我国现行立法的相关规定进行评析，提出了完善预告登记制度的具体建议。 关键词：房地产预告登记；预告登记的效力；立法完善 房地产预告登记是指房地产买卖当事人所期待的房地产物权变动所需要的条件缺乏或者还未具备时，为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。也称预登记、预先登记或暂先登记，日本民法上称为假登记。 1房地产预告登记的性质 在物权法中，针对已存在的不动产物权的登记称为“本登记”或“终局登记”，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动，发生法律效力的登记。各国均通过《物权法》等法律明确规定终局登记能够产生诸多效力如保护、警示、物权变动生效等，这样能够对房屋买卖合同当事人之外的善意第三人起到很好的保护作用。但终局登记却难以保护房屋买卖交易中购房人（债权人）的利益，因为终局登记保护的是已完成物权变动的物权，而不是尚未发生物权变动的债权。虽然债权请求权可以由债权法加以保护，但终因债权法保护的局限性，致使当事人的交易目的存在无法实现的风险，结果致使债权人和第三人利益保护不均衡，即对第三人利益保护有余而对债权人利益保护不足。 房地产预告登记能够很好的解决上述问题。比之于房地产终局登记，预告登记可以说是预备性的房屋产权登记。从预告登记的定义可以看出，它是对于欠缺登记的要件（程序要件或实体要件）而不能进行房地产终局登记，但为将来进行终局登记作准备而进行的登记，主要目的是为了保护预告登记人的权利。它使得不动产购买人的债权性质的请求权被赋予物权属性，从而使被预告登记的请求权这种债权具有了物权的效力，成为典型的物权化债权，也就是我们通常所说的“准物权”。预告登记既可以说是物权法原理与债权法原理的结合，也可以说是物权法原理向债权法领域的扩张或渗透。建立债权物权化的不动产预告登记制度，可以使不动产物权人所进行的任何妨碍购房人请求权实现的行为均为无效，即房地产出卖人若将其房地产再次转让给第三人，该转让行为无效。这样，购房人的不动产请求权可以得到有效保障，使其切实地实现债权，从而有效地阻止出卖人一房二卖的行为。同时，房地产预告登记制度也起到督促房地产买卖合同中债务人按照事先的约定完成特定的物权行为，警示第三人须尊重已预告登记的债权，不为妨害行为。 预告登记制度是德国民法学者在中世纪时所创立，最初是土地权利变动的重要制度，是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度，目的是保护土地交易中买受人的债权，使其在将来能够享有物权。后来适用范围逐渐扩大到其他不动产交易。目前，世界上许多国家和地区都在立法中规定了“预告登记”制度，如《德国民法典》第883条第1款规定了“转让预告登记”、“涂销预告登记”；《瑞士民法典》第960条第2款规定：处分的限制，经预告登记后，始得对土地取得后取得的权利有对抗的效力。台湾《土地法》第79条规定：关于土地权利移转之请求权，得申请保全之预告登记。地向预告登记未涂销之前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。日本《不动产登记法》中有关于“假登记”的规定。 2预告登记的效力 预告登记的效力乃预告登记的核心问题，各国法律一般都承认预告登记的物权效力有以下几种： 2.1保全债权实现的效力 预告登记的实质之处就在于：权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。设立预告登记的初衷就是为了保障债权人将来能够实现物权而通过预告登记制度，使该请求权获得了物权性质，此时经预告登记的债务人（购房人）之请求权效力将永远高于之后设立的其他权利，出卖人若想将该房地产再次转让给第三人，该转让行为亦属无效。这样，合同债权人的请求权即可得到保全。经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有人、其他物权人，也可以对抗任意第三人，具有了绝对性和排他效力，从而确保了权利人的合法权益。可见，预告登记制度实质上是根据物权公示原则的要求而设立的，它为不动产物权变动提供了法律基础，巧妙地综合了债权法理论与物权法理论，完美地平衡了交易各方的利益，为维护不动产交易秩序提供了有力的制度保障。在房地产价格不断上涨的情形下，预告登记能有效防范“一房多卖”、“一房多抵”现象的出现。 2.2顺位保护效力 在房屋权属登记制度中，设立预告登记主要是为满足当事人保全与房产有关的请求权顺位的需要，通过预登记被保全的权利是与顺位同时登记的。所谓顺位，顾名思义，