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物业管理基本制度与政策 第一章 物业管理概述 一、《条例》对物业管理的定位 1-2 1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。 2、物业管理活动的基础是物业服务合同。 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域的环境卫生和秩序进行维护 二、物业管理的特征 5 社会化、市场化、专业化 三、物业管理的市场化特征 3-4 1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3、物业管理活动应当遵循市场原则 4、非市场性的房屋管理不属于物业管理 四、我国物业管理的产生和发展 （了解） 五、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 7 1、住房投资由国家和国有企业统包 2、住房分配采取实物分配 3、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度 六、物业管理在社会经济中的地位和作用 12-14 1、实施物业管理有利于促进经济增长 2、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 3、实施物业管理有利于增加就业 4、实施物业管理有利于维护社区稳定 5、实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 七、我国物业管理制度建设的历史沿革 15 18 从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，2003年6月8日频步的《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后的两个阶段，两个阶段即存在承继的关系，也各自具有鲜明的特点。 颁布前：一是借鉴性，主要是借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验； 二是过渡性，主要是考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革； 三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。 颁布后：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。 八、政府在我国物业管理发展中的特殊地位 14 1、我中当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用。 2、牧业管理是我国城市管理的重要组成部份，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 3、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。 九、《条例》颁布前管理制度建设的主要特点 15 颁布前：一是借鉴性，主要是借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验； 二是过渡性，主要是考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革； 三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法； 十、《城市新建住宅小区管理办法》 15 1、确定了物业管理活动的主管部门 2、确定了物业管理工作的基本内容 3、明确了社会化、专业化的物业管理模式 4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度 5、确定了管理委员会的权利和义务 6、明确了物业管理企业的权利和义务 7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度 8、针对业主的主要违规行为规定了行政处罚措施 十一、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点 18 颁布后：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。 十二、《条例》的指导思想 22 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开协调方式处理物业管理事项。 十三、《条例》创设的法律制度及其内容 23-24 尊重和维护业主的财产权利 建立业主民生协商、自我管理、平衡利益的机制 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 妥善处理政府和市场的关系 十四、《条例》的主要内容 25-29 总则 业主及业主大会 前期物业管理 物业管理服务 物业的使用与维护 法律责任 十五、《条例》法律责任的特点 30 行政责任、民事责任并存 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系 体现了业主自我管理、自我监督的原则 十六、《条例》确立的基本法律关系 31-33 业主相互之间的关系 物业管理企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 社区居委会与业主、