上海不夜城华森钻石广场写字楼项目分析定位.pptxVIP

华森钻石广场 目 录 市场篇 一、 经济背景…………………………………………………………………………………………………. 二、 不夜城地区区域环境分析……………………………………………………………………………… 三、 不夜城地区办公楼物业||||情况…………………………………………………………………….. 四、 不夜城地区商业物业市场情况………………………………………………………………………… 五、 对本项目有参考价值的可比项目案例分析………………………………………………………….. 六、 市场部分总结……………………………………………………………………………………………. 产品篇 一、 项目分析…………………………………………………………………………………………………. 二、 SWOT 分析………………………………………………………………………………………………. 三、 定位原则…………………………………………………………………………………………………. 四、 定位依据…………………………………………………………………………………………………. 五、 产品定位…………………………………………………………………………………………………. 2 华森钻石广场 一、 经济背景 1、 现行经济形势对房地产市场的影响 上海市经济一直处于快速发展的进程中，但近年来，中央及地方政府方面推行了一系列宏观调控政策，尤其针 对房地产市场，调整楼市供应结构，防止房地产泡沫产生，土地公开招投标政策、商品房网上合同备案、央行下发 的 121 文件、国土资源部下发的 71 号文件，一系列旨在使土地交易市场透明化、规范操作、限制豪宅的过量开发， 一系列政策推行已显现出一定成效，一再提高房地产开发企业的资金和资质要求，使开发企业重新洗牌。2004 年 10 月，央行升息，虽然此行为旨在减少通涨压力稳定物价，是对经济的全面调控，但对于投资资金量大的房地产 行业的影响非常显著，一方面增加了购房者的还贷压力，另一方面也加大了开发企业的资金压力，使一些开发企业 在楼盘操作中更急于套现。在目前上海的经济环境下，对于房地产业而言要面对以下的机遇和挑战： 3 华森钻石广场 经济仍处于高位运行，整体经济发展前景看好，入沪投资逐年上升，就业机会显著增加，房产需求有增无 减。 居民收入逐年提升，对于零售消费品的消费能力和房地产消费能力均大幅度提高。 宏观投资环境良好，经济往来活跃，使企业数量增加，同时也使不少企业有扩张的条件。 政策方面对房地产行业仍持重点调控态度，目的在于规范土地交易市场和楼市，建立公平、透明、合理的 市场环境，但调控政策出台的频率偏高，使大部分房地产开发企业的投资计划一直处于调整状态中。尤其 是提高贷款门槛和利息金额，使房地产企业的资金压力加大，资金实力并非十分雄厚的房地产企业将会更 倾向于销售物业，包括住宅、商业、写字楼项目，以求快速回笼资金，而非出租长期持有所开发的物业。 4 华森钻石广场 2、 上海经济形势预测 经济仍将处于高位运行状态，但增速可能有所控制。 城市仍处于建设发展期，重要的基础设施建设工程大部分已立项，基础设施的投资力度将持续增加。与此 同时，将为城市带来新一轮的发展契机。 上海投资环境不断改善，吸引内外资金聚集申城，带来更多就业机会，使写字楼和住宅需求保持稳定。 政府对经济过热一直保持警惕，升息后人民币有升值压力，大量国际游资进入国内以求获利，在近阶段相 关的经济调控政策的出台频率将会较往日偏高，政策变化对不同企业将产生不同的影响，企业方面需有较 强的应变能力。 房地产为市政府认定的支柱产业，鉴于其对经济的拉动作用，将政府方面仍将对房地产业持支持态度，但 若该行业不健康运行，也将产生巨大的副作用，房地产业仍是政府的重点调控对象。 2010 年在上海召开的世博会将会有效提升上海的国际形象，以此为契机，进入上海的投资规仍将进一步 扩大，政府方面也将围绕成功召开世博会而对上海市的环境、市容等各方面进行提升和改造。 5 华森钻石广场 3、 上海市整体物业市场分析 房地产市场现呈旺市不容质疑，但在宏观经济调控的背景下，物业的供应量和价格的增幅均在放缓，鉴于本项 目性质，我司特对目前上海市写字楼市场和商用物业的市场特征进行概括，宏观市场数据的罗列对市场本质的分析 并无大的帮助，因此在本报告中只对现行市场的现象和特征进行总结，希望能对贵司有所帮助。 6 华森钻石广场 写字楼市场 成熟的 CBD 区域写字楼租赁情况十分良好，尽管租金价格一再攀升，但出租率只升不跌。 写字楼原先限制开发的政策导向已减弱，但开发高峰期已过，市中心地区写字楼用地稀缺，中心地区新建