上海新江湾城C5地块研展报告-商业部分.pptVIP

* * * * * * * * * * * * （二）功能业态定位 根据规划，C5地块需要提供部分公共配套服务设施 包括公交起迄站、社会停车场、出租汽车站、邮电支局、加油站等 面积在8000平方米左右 4、配套设施 三、商业定位 （一）布局建议 项目商业（除服务式公寓）整体为哑铃状布局: 四、商业建议 大型卖场和主题商业店分别位于哑铃的两端； 主题商业街则作为两端大型商业的串连； 其他小型商业则依附于主要商业进行生长； 地块内部水系沿岸可布置休闲型商业。 （一）布局建议 该布局具有两个方面的优势： 四、商业建议 从动线组织来看本地块的交通优势为纵深商业引入极佳的商机环境和商业契机。 从景观效果来看商业内街能够有效利用原有的水系景观，充分挖掘自然界的本色，引入全新的空间感觉，特色的通道贯通两侧的商业氛围。 （二）规划主题：“美国大峡谷” 反映美国西部开发中挑战、改造自然的精神本质； 集中在商业街的建筑形态、建筑立面、商业业态等方面体现 ； 以硬质、鲜明的外貌，突出项目的生态商业主题； 以美国文化中的开拓精神提升商业街的品质价值感 。 商业街效果示意图 四、商业建议 以“文化主题——美国大峡谷 ”提升项目的商业价 （二）营运策略建议 生活茂先行 四、商业建议 生活茂是本项目的商业引擎，是吸引人气的关键所在。 一旦生活茂成功经营起来，一些中小型的商业将会依附于卖场自动生长，形成良性循环 。 （二）营运策略建议 先招商后设计 四、商业建议 通过招商充分了解经营者对商业物业的需求，使开发建设的产品符合市场的需求。 通过事先的招商，较早地确定商业的经营者或者买家，从而在最大程度上降低开发风险。 我们在新江湾城的地产营销过程中，已经积累了一定量的“支柱商家”，可以推荐给贵司。 谢谢观看！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 一、上海商业市场简述 1、整体规模 ——上海零售商业用房总量几近饱和。 (一)发展现状概况 截止2004年底，上海商业（商场店铺）建筑面积已经达到2857万平方米； 人均商业面积为2.11平方米 千人商业网点数为22个 (一)发展现状概况 上海的主要商圈以传统的“四街” 和“四城”为代表 现有8个市级别商业中心，32个区级商业中心、65个居住区商业中心和10条专业特色街 中心商业圈 区域型中心商业圈 特色商业圈 社区消费圈 2、总体布局 一、上海商业市场简述 (一)发展现状概况 3、开发投资和建设规模 ——投资额保持平稳，商业用房规模扩张有加速之势。 一、上海商业市场简述 1996年以来，上海历年投资额保持在60亿元上下，2004年商业投资额78.93亿元，略有冲高。 未来的1年至2年内，商业用房上市规模将有所扩大 。 一、上海商业市场简述 4、供应情况——商业市场形成多层次商业空间格局，社区型商铺受宠 (一)发展现状概况 2005年商铺市场的供应量将达到250万以上平方米 上海商铺出现明显的外移趋势 一、上海商业市场简述 5、销售价格—上涨减缓 (一)发展现状概况 2005年1月至今，上海新增商业成交价格呈现价格上涨态势 黄浦、普陀、杨浦、浦东是目前上海中心区域商业集中供应的区域 一、上海商业市场简述 5、租赁价格——持续回升 (一)发展现状概况 从平均租金看，各商街平均租金最高的是淮海路,其次是南京路和徐家汇； 近两年内商铺价格随着近几年来房产市场价格的与日惧增而大幅上扬； (一)发展现状概况 6、成交情况——成交量远郊区域占据最大比重，其他区域以租赁为主 一、上海商业市场简述 05年8月，上海商业用房项目成交面积10.5万平方米 中心城区交易量与上月相比变化不大 远郊区域则增加了30％ （一）五角场商业市场 目前五角场区域的商业业态总规模约7.5万平方米。 其中零售商业5家，经营面积为5.18万平方米左右，占到总比重的69% 餐饮与娱乐项目所占的比重相对较小，分别仅有25%和6%。 1、市场综述——商业业态主要以大型零售商业、餐饮、休闲娱乐等,现存供应量不足 二、周边商业市场 二、周边商业市场 （一）五角场商业市场 类别 名称 面积(平方米) 合计(平方米) 餐饮 麦当劳 350 19150 小南国 8000 鹭鹭酒家 1900 梅园邨酒店 2600 真的好海鲜酒楼 2400 鸭王大酒店 2400 必胜客 1500 零售 赛博数码广场 7600 51837 大西洋百货 13400 颐高数码 2700 东方商厦 15637 东方国贸 12500 娱乐 好乐迪 2500 4500 上海歌城 2000 合计 7548