不动产估价课程收益还原法1.pptVIP

  1. 1、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
  2. 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  3. 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
  4. 4、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
  5. 5、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们
  6. 6、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
  7. 7、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
不动产估价课程收益还原法1

第四章:收益还原法 不动产估价方法 市场比较法 收益还原法 成本逼近法 剩余法 基准地价修正系数法 路线价法 引言 收益还原法是目前国际上公认最经典的不动产估价方法,它是以马克思地租理论为基础,在国外广泛的应用于收益性质的资产估价,被房地产业界誉为估价方法中的“王后”。 讲课内容 收益还原法的概念 收益还原法的原理 收益还原法的公式 收益还原法的特点 收益还原法的适用范围 实例 一、收益还原法的概念 概念:收益还原法(Income Capitalization Method)是将待估不动产每年的预期客观纯收益以一定的还原利率,统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 二、收益还原法的原理 理论基础:地产收益理论 土地是一种天然存在的稀缺性资源。之所以存在价格,是因为它一种特殊的商品,其价格是由利用土地所获得的超额利润来决定的。 马克思的地租地价理论:地租是一种收益,它是土地所有权借以实现的经济形态,真正的地租是为了使用土地本身而支付的资本额。 预期收益原理: 假设购买了一宗不动产的使用权,这就等于在未来的使用年期内可以源源不断地继续获取年纯收益。 收益还原法就是将这些未来的纯收益折现并汇总,这个现值总额就是不动产价格。 举例: 我要存款200万元 利息率是5% 解释 不动产的年纯收益相当于“年利息” 不动产的还原利率相当于“存款利息率” 本金=年利息/利息率 不动产价格=不动产的纯收益/还原利率 原理释疑 折现: 把未来或是过去的货币额通过折现率的修正,折算到现在的价格水平 。 解释 式中: V----不动产价格; a1,a2,a3,…an--不动产未来各年的纯收益; r1,r2,r3,…rn--不动产未来各年的收益率。 这是将未来各年的纯收益进行折现加和,这里纯收益,收益率及有收益年限都是可变化的值。通俗的讲,折现的概念就是将未来的钱折合成现在的货币额是多少。 三.收益还原法的公式 I: V=a/r 式中: V ----不动产价格; a ----不动产的纯收益; r ----不动产的还原利率。 假设前提 纯收益每年不变; 还原率无变化; 获取这个收益的年限是永远,无限年期的。 使用限制 土地制度不同 土地使用权的流转 《土地管理法》规定土地最高出让年限 有限年期且其他因素不变的情形 四、收益还原法的特点 1.收益法具有严格的理论基础。地租地价理论和生产要素分配理论是收益法的理论基础。 2.收益法是以收益为出发点评估不动产的价格。 3.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。 五、收益还原法的适用范围 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格。 适用于: 有收益或潜在收益的土地和建筑物,如农地承包,城镇土地租赁、转让或企业用地的估价。 不适用: 没有收益的不动产的估价,例如机关、学校、公园等公益用地的估价。 六、收益法的估价步骤 1.搜集整理资料 2.确定总收益 3.确定总费用 4.计算纯收益 5.确定资本化率 6.选用公式,求取收益价格 第一步 搜集整理资料 1.资料搜集的途径(书本66页) 2.资料的整理 第二步 确定总收益 不动产的收益可分为实际收益和客观收益两类,其中客观收益可直接应用于估价中。 总收益产生的形式有以下几种: 1.不动产出租的租金,如押金利息等 2.企业经营收益 第三步 确定总费用 1.不动产出租中总费用的计算(费用项目?加上折旧) 管理费、维修费、保险费、中介费用、税金、折旧费 2.企业经营费用的计算 折旧费 折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。 其计算公式为: 年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限 重置价格:根据目前的人工、材料价格及正常管理水平,并利用目前的材料、 标准与设计,建造一幢各项功能相同或相当的建筑物所需的成本价格. 建筑物残值:指建筑物在不能使用时还能收回的价值. “土地使用期满而未申请续期的,土地使用权及其上房屋附着物由国家无偿收回。” 不同情况下折旧费公式变形: 当土地可使用年限>房屋耐用年限,计算残值,公式为: 年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限 当土地可使用年限<房屋耐用年限,残值为0,公式为: 年折

文档评论(0)

ligennv1314 + 关注
实名认证
文档贡献者

该用户很懒,什么也没介绍

1亿VIP精品文档

相关文档