中国豪宅现状及发展趋势初稿.pptVIP

* * 中国豪宅现状及发展趋势 豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的住宅。 针对目前宏观、行业及市场环境的分析，我们认为未来豪宅的价值必将重估，未来发展前景看好。 宏观环境看豪宅 经济环境：人民币升值与通胀预期依然存在 投资环境：投资渠道进一步收窄 需求环境：小众高端需求群体逐渐形成 豪宅是当前各方面需求的聚焦点 经济环境——人民币升值和通胀预期依然存在 前三季度人民币贷款增加8.67 万亿元，同比增长149.14% 广义货币M2同比增幅持续高位，连续8月在25％以上 在通货膨胀预期和人民币升值下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，尤其是豪宅市场，以实现资产保值。 人民币贷款和广义货币同比增幅持续高位，意味金融市场流动性依然充裕，未来通胀压力加大 736 2007年末 827.7 2004年末 800 2005年末 年份 100美元对人民币 2006年末 781 2008年末 685 2009年11月 683 人民币从2004年至今不断升值，并在08年末首破“7” 投资环境——国内投资渠道相对较窄，房地产特别是豪宅投资成最佳渠道 国内投资渠道相对较窄，实体经济投资回报不及房地产，房地产成资金的避风港和利润来源。 全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅走势 前3 季度7.7%的经济增速中，消费拉动4 个百分点，投资贡献了7.3 个百分点，投资成为拉动当前增长的主导因素。其中， 1-10月房地产投资同比增幅达18.9%， 国资委分管的136家央企 民间资本 山西煤老板为代表 逾七成企业涉足房地产业 房地产为主业：16家 辅业包含房地产：80多家，来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业。 房地产成了他们抱团取暖的最佳避风港 案例一：七月份，来自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的将近50亿元资金集中投资位于北京三里屯的商用物业三里屯SOHO； 案例二：温州炒房团则包揽了上海尚海湾楼盘两栋物业，共183套房源，总价超过9.2亿元。 需求环境——创业板上市，创造大量财富，小众高端购买力群体在快速形成 随着经济的逐渐复苏，中国股市走出触底反弹的行情，目前已经站稳3000点关口。股市的资金获益对豪宅市场推动作用明显。 10月30日酝酿十年之久的创业板终于修成正果，一场新的“造富大戏”随之正式开演，上市首日，创业板共产生125位亿万富翁。 20.5 12.2 福布斯中国富豪榜入榜门槛 （亿元） 520 2008年 1060 2009年 年份 前40中国富豪榜总资产 （亿元） 福布斯榜富豪资产快速在增长，门槛不断提高 行业环境看豪宅 行业环境：成熟房地产市场存在价差体系 豪宅机会正当其时 行业环境——成熟的房地产市场必然有一个完善的价差体系 2007年上海价差体系 5万 3万 1万 内环线 中环线 外环线 上海房地产价差体系逐渐完善成熟，未来将更加清晰 2009年上海价差体系 3万 2万 1万 内环线 中环线 外环线 未来两年上海价差体系 8万 5万 2万 内环线 中环线 外环线 上海豪宅标杆项目不断冲击价格“天花板”。 华府天地 售价7万元/平方米 单套总价3000万左右 御翠园 售价9万元/平方米 单套总价4500万左右 汤臣一品 售价10万元/平方米 单套总价8000万左右,最高总价达1.5亿元 中粮海景 预计售价11万元/平方米 市场环境看豪宅 典型城市高端住宅成交良好，保值升值明显 豪宅具有稀缺性、价值内涵 未来高端物业所需土地稀缺 豪宅解决了高端客户群体功能需求向价值需求的转变 上海成交档次结构图 北京成交档次结构图 深圳成交档次结构图 成都成交档次结构图 典型城市高档住宅成交比重逐月递增趋势明显。 市场环境——高档住宅成交比重上升显著 10619 225 42942 中海地产 城南 成都 中海城南1号 31862 240 92787 星河湾地产 朝阳区 北京 北京星河湾 14210 118 49164 保利集团 渝北区 重庆 保利·高尔夫花园 13039 399 54174 瑞安地产 江岸 武汉 瑞安·武汉天地 16237 307 51653 仁恒置业 南开 天津 仁恒海河广场 29065 614 78857 绿城集团 上城区 杭州 绿城.蓝色钱江 18395 333 35655 南京凯润 玄武 南京 凯润金城 26427 165 26051 南京广厦 玄武 南京 长江路九号街区 20894 498 62629 广州城建 天河区 广州 星汇云锦 22397 422 44646 合景泰福 天河区 广州 领峰园 24034 216 44276 星河湾地产 番禺区 广州 星河湾海怡半岛 40782 4