华鑫学府城营销方案.ppt

二.二阶段项目自身分析 一阶段各栋楼销售情况汇总及二阶段各楼栋定价依据 3740.55 3969.53 4089.19 4054.08 4150.59 已售均价 （元/㎡） 5#楼 4#楼 3#楼 2#楼 1#楼 楼号 注：数据统计截止日期为08年5月30日 4421.92 4月 4424.17 4207.52 3948.72 4023.39 3966.75 已售均价 （元/㎡） 5月 3月 2月 1月 12月 楼号 第二个图标中后期销售价格高是因为这个阶段所消化房源多为价格较高的优势房源。 二.二阶段项目自身分析 一阶段各栋楼销售情况汇总及二阶段各楼栋定价依据 1#楼的均价是最高的，拉升均价的房型是小三房，小三房已售均价约为4250元/㎡，剩余房源均价为4582元/㎡，但是从最后所剩余房源中来看，小三房也占到了一定的比例，说明价格是略高于市场接受价格的，所以在二阶段产品入市时，考虑到产品种类充足，可挑选余地大，且只有两个单元，故可以以略微提升后的价格入市； 二.二阶段项目自身分析 一阶段各栋楼销售情况汇总及二阶段各楼栋定价依据 2、3#楼户型均好，楼位俱佳，但和二阶段产品比较，却没有类似楼位的产品，只有4#楼和二阶段的7、9#楼比较类似，两种房型都是在小区最边缘位置，唯一不同的是，4#楼纯南向两房可享受小区内绿化景观，而7、9#楼南向两房却只能看到小区外的规划路，但从大体上来看，二者还是有一定可比性的。所以根据4#楼已售均价3963.61元/㎡以及目前市场销售状况，7、9#楼较4#楼相比，可有6%的涨幅； 二.二阶段项目自身分析 一阶段各栋楼销售情况汇总及二阶段各楼栋定价依据 5#楼的销售价格可给6、10#楼一些销售价格上的参考，6#楼在楼位上与5#楼几乎是一样的，10#楼楼位较好，但存在纯西向的两房，为销售增加了难度。5#楼从早期的咨询和销售情况来看，在有其他可选择余地的情况下，客户普遍不接受东西朝向以及临街这样的房子，但随着销售工作的进一步推进，在无房可选的情况下，最重要的是在相对价格非常低的情况下，客户完全有理由选择性价比较高的5#楼。总结5#楼的销售走势，后期受销售速度影响，价格调整不够及时，所以目前看来均价偏低，故6、10#楼在定价的时候，可参考5#楼，同时有8%的涨幅； 二.二阶段项目自身分析 一阶段各栋楼销售情况汇总及二阶段各楼栋定价依据 8#楼相对于一期一阶段产品来说，有一定突破，不论从户型还是从楼位上来说都是二阶段最好的，但有一点要值得我们注意，那就是32层的高度降低了该栋楼的品质，并且三房受两房遮挡比较严重，那么在定价上，可以考虑把比较受市场欢迎的两房和东把头奢华户型价格定为最高价，而三房的定价要比较谨慎。 二.二阶段项目自身分析 一阶段各户型销售情况汇总及二阶段各户型定价依据 3740.55 5#楼 4128.55 3#楼两房 4694.03 4#楼东三房 4739.91 2#楼东三房 3886.95 4#楼三房 3948.95 2#楼三房 3898.76 4#楼两房 4018.18 2#楼两房 4804.45 3#楼东三房 4398.37 1#楼三房 3998.50 3#楼三房 3865.50 1#楼两房 已售均价 户型 已售均价（元/㎡） 户型 二.二阶段项目自身分析 一阶段各户型销售情况汇总及二阶段各户型定价依据 6#楼有三种户型，两室和三室均为东西通透，但户内主要活动范围均临街，明显没有5#楼具有户型优势，一室户型虽然可看花园且户型比例非常小，但单户面积较大，定价不宜过高，要控制总房款，所以，整栋楼可与5#楼整体进行比较，均价提升8%后约为3740.55元/㎡×1.08=4039.79元/㎡，体量为8479.38㎡。 二.二阶段项目自身分析 一阶段各户型销售情况汇总及二阶段各户型定价依据 如前所述，7#楼可与4#楼进行比较，那么我们就分别对两房和三房进行比较，两房均价提升6%后约为3898.76元/㎡×1.06=4132.69元/㎡，体量为5323.50㎡；三房均价提升6%后约为3886.95×1.06=4120.17元/㎡ ，体量为14180.10㎡；东把头三房东向受9#楼遮挡，且该处紧邻地下车库入口，并且不能享受到中心景观，所以价格应与4#楼东把头户型持平，为4694.03元/㎡ ，体量为1236㎡。 二.二阶段项目自身分析 一阶段各户型销售情况汇总及二阶段各户型定价依据 8#楼的两房可与3#楼的两房相媲美，涨幅可达到10%，那么两房均价提升10%后约为4128.55元/㎡ ×1.1=4541.41元/㎡，体量为22727.68㎡；三房虽说在户型设计上有所创新，但遮挡较严重，均价可较