合肥房地产项目销售分析报告-.ppt

合肥市宏观经济运行分析 全市房地产市场概况 土地市场情况 市场情况分析 市场供应情况分析 市场销售情况分析 分区销售情况分析 报媒广告投入量分析 第一部分、土地市场情况 07年上半年合肥市共有25块土地成交，08年1-5月份合肥市共有19块土地成交。08年的土地成交面积较之07年下跌明显，但成交金额较之07年来说有较大的上涨，土地地价的提高和住宅商品房销售状况的不稳定性是08年土地成交面积减少的原因。 从08年5月份开始合肥市土地部门出招“切块”招商取得明显效果，土地成交量和成交价格都有幅度提升，土地成交方式的转变已经标志了楼市开始朝着小量成交的方式转变。 08年5月份万科成交了总面积为334.59亩的两块土地是今年成交最大的，12多亿的成交金额也让人瞠目的，折算得出其土地成交价格为5466.49元/平方米，扣除其中一部分的商业用地影响，365预计万科未来推出的精装住宅销售价格在8000元/平米左右。 与去年相比较，08年的土地成交量中本地开发商投资减弱，外地开发商投资加剧，大量资金的引入带动地价的上涨，很多本地开发商无力承担地价涨幅，外地开发商掌控市场趋势明显。 365观点：土地开发朝着一方面是资金雄厚的开发商向大面积土地进军、而另一方面是资金不足的开发商转向投资于小面积低地价地块，两级分化的加剧拉动地块价格的上涨，未来的区域价格相差的幅度加剧。 第二部分、市场情况分析 分区销售情况分析 区属销售差异化已开始非常明显，包河区的销售量大幅度提升，逐步占据市场主体；而高新区、政务区已有逐步退出市场的形势出现。 包河区销售非常强劲。包河区的高销售量主要是受到滨湖区建设影响，产品的升值吸引大量购房者。还有回迁房等房屋集中备案对其销售也有一定影响。 政务区的销售同比下跌非常明显，传统看重升值空间非常大的思想已经淡出购房者理念。 　 　 3539 　 　 1835 滨湖区 22.61% 2985.46 3661 28.06% 5000 6403 新站区 34.77% 3174.73 4279 -44.41% 2547 1416 政务区 29.32% 2503.37 3237 -19.13% 4261 3446 经开区 14.56% 3880.64 4446 15.49% 1349 1558 高新区 29.82% 3087.45 4008 4.78% 2613 2738 瑶海区 -9.41% 3736.55 3385 157.70% 3974 10241 包河区 18.33% 3164.93 3745 20.49% 3440 4145 庐阳区 17.08% 3388.3 3967 16.18% 4630 5379 蜀山区 同比 07年上半年 08年上半年 同比 07年上半年 08年上半年 均价（元/平方米） 套数（套） 　 　 同比销售变化情况图 365观点：开发商加速洗牌 尽管合肥市房地产开发商整体上还在死守高价、维持高利润，但开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度提高，产业生存方式正在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，土地与资金这两种资源的配置状况在发生改变：一方面，大批中小企业资金链日益绷紧、断裂，生存空间缩小，开始卖地求生；另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。2007、2008年合肥市新出让土地很多被部分大企业所垄断，行业集中度不断提高。 蜀山区销售情况 销售不断上涨，目前均价持续在4000元/平米， 从供应的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。 蜀山行政区由于价格适中，区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐，加上自然环境资源优势明显，消费者购买欲望强烈。 365观点：蜀山区下半年销售持续上升，优势地段和品牌项目带动区间销售的上涨 -0.80% -5.22% 6.11% 2.69% 3.25% 　 环比 3980.00 4012.25 4233.23 3989.53 3885.06 3762.71 均价 　 55.72% -14.06% 118.90% -64.23% 　 环比 421 1333 856 996 455 1272 套数 6月中旬 5月份 4月份 3月份 2月份 1月份 08年 庐阳区销售情况 庐阳内楼盘多分布在一环沿线和一二环之间，与合肥市的主商业中心距离很近，交通便利，同时该区域内的住宅价格在合肥市属于中等水平；因此虽然北区不属城市发展的重点方向，但是价格适中、生活和消费的便利性还是让不少消费者选择庐阳区作为自己买房的首选区域。 销售量有小幅度攀升 均价增长速度快，主要受区域销售