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商业地产的机会来了 。 国家政策对地产的影响 2010年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%，市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势。 2010年3月，环比上涨17.73%，达21566元/平方米，超过2008年7月份保持20个月的历史高值， 创出历史新高。 国家政策对地产的影响 1.金融 政策对房地产业影响 加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。 对消费者的影响 加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。 国家政策对地产的影响 对房价的影响 房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。 国家政策对地产的影响 汇率调整对房地产业的影响 对房地产业发展资金的影响 汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。 对房价的影响 供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。 国家政策对地产的影响 对房地产自身价值的影响 在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。 国家政策对地产的影响 房地产企业应对对策 1、转换市场机制，开拓资金资源渠道 资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。 2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路 房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。 3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力 房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。 地产开发商的投资方向 一、资源 1、矿产资源 2、土地资源 3、能源资源 4、其他不可再生资源 二、三农 1、农产品的深加工 2、现代化规模化和生态化 3、城乡一体化改造 三、住宅地产的投资向商业地产的转型 地产开发商的投资方向 四、消费品 1、餐饮业 2、软饮料业 3、红酒业 4、旅游业 五、现代服务业 1、渠道服务业 2、中介机构 3、特色教育 六、新能源 1、低碳经济 2、储能技术 3、风电 4、太阳能 七、TMT行业 1、B2C、C2C 电子商务在未来发挥空间较大 2、新媒体 3、网络游戏 4、电信和IT的结合品 住宅开放商在向商业地产转型 2011年是住宅开发商想商业地产转型的好时机 对于前期住宅开发中积累了资金实力和专业能力，希望加快发展以以实现战略超越的开发商来说，在当前住宅物业淡市环境下，介入商业地产将成为一个难得的机遇。但另一方面。商业地产在资金、专业邓丽方面的高要求又使这些企业有所犹豫。 据南方经济报道：信贷政策对住宅地产的影响对商业地产更大，这对于商业地产行业是个机遇。2010版宏观调控已逾百日，住宅市场出现量价齐跌局面，而商用物业则实现了需求放量。在信贷条件趋同的背景下，商业地产的长期收益特性优势凸显，成为推动住宅市场的大量资金的追逐目标 住宅开放商在向商业地产转型 集体大转型 4月15日，国务院发布了严厉的收紧二套房贷款政策，随后，国土部门、建设部门和各个地方政府顺势推出了各种打压住宅市场的