如何开发三线城市商业地产.ppt

看上去很美的商业地产 商业地产——重点是商业还是地产？ 三线城市又怎样的机会？ 市值前十位的商业股10年资产总额 市值前10位地产股10年资产总额 地产和商业TOP10十年平均资产总额增长 土地财政的三个阶段 中国式的房价构成 商业和住宅土地供求对比（上海） 离开城市核心区的商业有道具化趋势 商业彻底道具化的公司 三线城市商业地产需要踏准的三个机会 城市开发新城化 商业企业重资产化 本土餐饮规模化 三线城市商业地产的三个要点 现阶段酒店只能作为高成本道具存在 * * 模仿与创新 三线城市商业地产何去何从 78.70 62.90 52.80 49.00 37.78 36.75 35.38 27.74 25.64 23.82 平均值 32 26 15 11 12 　 　 　 　 　 友阿股份（002277） 29 22 19 17 14 11 10 9.9 8.08 7.55 广州友谊（000987） 44 36 33 24 23 20 18 16 13 11 合肥百货（000417） 74 58 51 42 33 32 32 35 35 32 鄂武商A（000501） 119 110 94 90 76 62 63 43 39 25 大商股份（600694） 102 86 74 70 48 38 38 35 30 35 豫园商城（600655） 86 27 23 21 18 16 15 14 13 12 重庆百货（600729） 147 151 128 125 74 80 74 36 37 39 百联股份（600631） 71 39 30 25 　 　 　 　 　 　 天虹商场（002419） 83 74 61 65 42 35 33 33 30 29 王府井（600859） 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 资产总额（亿元） 总市值排名 692.70 483.70 352.60 265.00 134.20 74.20 66.60 47.11111 41.625 33.75 平均值 212 136 65 48 23 14 99 荣盛发展 427 331 221 228 41 28 19 12 13 10 首开股份 223 227 198 77 72 37 31 33 25 21 泛海建设 541 423 274 138 112 73 57 36 28 11 金融街 728 555 351 253 107 66 58 48 30 22 金地集团 235 194 177 143 123 110 96 88 77 75 陆家嘴 284 219 138 103 73 26 25 25 26 21 新湖中宝 598 478 374 251 142 89 84 59 52 46 招商 1523 898 536 408 164 80 42 18 　 　 保利 2156 1376 1192 1001 485 219 155 105 82 64 万科 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 资产总额（亿元） 总市值排名 初创期 94年—04年 政府原始积累期 土地供应量无节制 成长期 05年—08年 政府完成原始积累 土地招拍挂供应垄断 成熟期 09年—— 房价高到脱离基本面 和经济适用房并行双轨制 土地财政成长期 土地财政初创期 商业 住宅 第一代万达 第二代万达 第三代万达 纯商业 5万平方 沃尔玛80%+出售散铺 长沙、南昌、青岛 纯商业 15万平方 百货、超市、影院等5、6个主力店 文化、娱乐、体育、酒店等 沈阳、天津 城市综合体 商业、酒店、住宅、写字楼 50—100万平方 百货、超市、影院、餐饮等主力店和单店各占50% 宁波、上海、北京、成都 城市核心区 城市核心区 城市副中心，开发区CBD等 商业地产开发 连锁百货 文化产业 五星级酒店 地位 核心 配套 配套 配套 代表作品 万达广场 万千百货 万达影院 经营思路 商业购物中心只租不售 住宅、写字楼、小商铺平衡现金流 议价筹码长线发展 图谋后市 吸引客流业态组合中重要环节 长线发展 综合体形象重要构成 拿地的谈判筹码 唐宫香港上市 俏江南等等 本土餐饮开始规模化扩张 自有商铺以本土化餐饮为主进行招商 美特斯邦威大量收购商铺 红星美凯龙 苏宁等等 踏准国内商业企业重资产化进程房企及时将风险分散 百货超市零售类物业定向出售 三线城市普遍进入新城开发阶段文化中心的投入可以赢得地方政府好感 文化中心建设作为项目核心 案例 趋势 -40% -7% -38% -43% RVEPAR -19% -7% -24% -2