房价讲座5-房地产企业与金融.pptVIP

房地产金融讲座（12）房地产企业 徐滇庆 专业分工与生产效率 现代社会和小农经济的一个重要区别就是专业分工。 有效的劳动分工可以提高劳动生产率，提高资源分配效率，推动技术进步。 房地产企业联系着购房者、政府部门、银行和设计施工单位，担负着房地产开发项目的组织和协调任务。 他们拥有的专业知识和联络渠道可以大大降低房地产开发的交易成本。 他们掌握的信息可以被反复使用从而显著地降低房地产开发的信息成本。 他们的融资和资金调度手段可以明显地加大资金的杠杆作用，提高资金流通速度，减低资金使用成本。 集资建房与专业分工 集资盖房的人也许没有认识到，他们几乎没有可能占据房地产业金融循环的中心。他们没有足够的抵押，很难从银行取得贷款，必须完全依靠自己的资金来支付各种费用。由于没有条件运用财务杠杆，他们的资金成本非常高，承受风险的能力非常弱。 购房者自己组织集资建房实际上是抛开了专业分工所带来的效率，倒退回小农经济，显然，这不符合社会资源分配优化的要求，也不符合社会进步的潮流。 房地产企业资产负债 在2002年房地产企业的资产负债率为74.9%。某些房地产企业的负债率还要更高。2000-2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。房地产企业的负债率要大大高于其他行业，例如制造业和服务业。房地产企业靠高比例的财务杠杆来运作。通过杠杆作用，房地产企业运作的资金总量超过了他们自有资金4倍以上。 表8-5 房地产企业资产负债 为什么说中国的房地产业很容易成为寡头垄断市场？（一） 第一，房地产业的进入门槛非常高。资金门槛使得房地产业缺乏充分竞争。 第二，批租土地制度不健全促使房地产市场趋向于寡头垄断。 为什么说中国的房地产业很容易成为寡头垄断市场？（二） 第三，信息不对称是使得房地产市场背离公平竞争。房地产业涉及到许多方面的信息：土地开发，规划、设计、建筑施工、建筑材料，融资、保险等。只有大企业才能全面收集这些信息，并且加以有效使用。房地产大企业不仅能够最大限度地掌握这些信息甚至还能够制造或扭曲信息。在谈判过程中，中小房地产企业不得不追随大企业。 第四，房地产市场上的风险很大。规模较大的房地产企业同时在不同的地点开发若干个房地产项目，承受风险的能力比较强。规模较小的房地产企业承受风险的能力比较小，因此，为了回避风险，对于规模较小的房地产企业来说，最佳对策就是在定价过程中跟随大企业。 房地产行业的制度创新 第一，必须按照反垄断法的精神制定房地产企业管理登记条例，约束大房地产企业的寡头垄断行为。 第二，从全局金融稳定的角度加强对房地产企业贷款和房贷的监督管理。 必须有专门机构监督管理房地产金融，降低房地产企业的负债率，防范各种可能出现的房地产金融投机活动。 第三，必须建立房地产企业强制信息披露制度，提高房价成本的透明度。 * * *